平衡各方關切 更好發展洪水橋

洪水橋/厦村新發展區第二期發展用地首階段原址換地申請，已於4月底截止。對於這幅商業樓面達1180萬方呎的土地，有本地主要發展商認為換地規模太大，純商業發展規劃並不適當，更欠缺發展誘因，提議政府加入住宅元素。有關土地是稀有而珍貴的資源，各方對其發展方案有所爭辯在所難免。當局必須審慎處理，大原則是既要充分考慮北部都會區的長遠發展需要，亦要適度顧及當前經濟實況，平衡各方關切。
填補北部現代商業中心空缺

長期以來，香港經濟活動集中在維港兩岸，新界北相對落後，產生當地居民必須「山長水遠」跨區通勤的問題，情況並不理想。根據發展局介紹，北部欠缺具規模的現代商業中心，洪水橋將可填補此空缺。具體而言，除已規劃提供超過9萬個公私營房屋單位外，區內主打高端專業服務產業，並將配合2030年落成、充當多條本地和跨境鐵路交匯點的洪水橋站，同時與深圳前海、南山遙相呼應，吸引從事金融、法律、保險、財富管理等高端專業服務的本地和跨國企業進駐。由此可見，在當局的規劃中，洪水橋/厦村發展用地既有利於為香港注入新的經濟發展動力，同時亦配合北部都會區甚至整個大灣區的發展，長遠戰略價值不言而喻。

北部都會區是香港未來發展新引擎，這一點社會早有共識，不必再爭論。但應該採取何種具體發展方案，以及可否因應新形勢而作出調整，卻值得大家思考。最近幾年一個非常突出的新形勢，就是世紀疫情改變了許多企業的運作模式，令全球「打工仔」習慣了居家辦公或混合工作，導致對寫字樓的需求大幅下跌。例如截至去年第4季，美國舊金山灣區、倫敦金絲雀碼頭的寫字樓空置率，分別高達27%和17%，鄰近的深圳則高達24%，本港今年首季空置率亦已攀升至17%。寫字樓空置率高的現象，已成為一個無法忽視的問題。
發展規劃應「變招」保持彈性

為了善用資源，一些城市選擇「變招」，其中倫敦金絲雀碼頭的新建擴展區，便引入住宅和生活配套，不再局限於純商業區發展；墨爾本亦通過增加住宅和配套設施，將原先空置的中央商務區，搖身一變成為一個集居住、工作、學習和旅遊等功能於一身的城區。

港府在發展洪水橋/厦村時，應參考其他城市的經驗，盡可能合理運用土地資源。試想，如果洪水橋太過側重商業中心定位，可能導致商業用地供應過多，住宅用地過少。屆時，洪水橋市中心的晚上和周末可能「水靜鵝飛」，淪為「死城」。當然，這不是說當局必須徹底改變洪水橋/厦村商業中心的定位，亦不是要將它變成一個地產項目，更不是要完全推翻政府主導規劃發展，而是應當考慮在發展中預留足夠彈性，中間落墨。

事實上，在發展中預留彈性，香港早有先例——總樓面約1000萬方呎、與洪水橋/厦村新發展區第二期商業樓面相若的九龍站，正是採取「混合用途」模式。政府是否願意依樣畫葫蘆，考慮將這個模式應用在北都？對於如何發展好北都，將其打造成香港未來發展新引擎，大家各有立場看法，不妨就此進行深入討論，務求找到一個平衡各方關切，能夠兼容北都長遠發展需要和當前經濟實況的方案。