平衡各方关切 更好发展洪水桥

2024-05-14 00:00

洪水桥/厦村新发展区第二期发展用地首阶段原址换地申请,已于4月底截止。对于这幅商业楼面达1180万方尺的土地,有本地主要发展商认为换地规模太大,纯商业发展规划并不适当,更欠缺发展诱因,提议政府加入住宅元素。有关土地是稀有而珍贵的资源,各方对其发展方案有所争辩在所难免。当局必须审慎处理,大原则是既要充分考虑北部都会区的长远发展需要,亦要适度顾及当前经济实况,平衡各方关切。
填补北部现代商业中心空缺

长期以来,香港经济活动集中在维港两岸,新界北相对落后,产生当地居民必须「山长水远」跨区通勤的问题,情况并不理想。根据发展局介绍,北部欠缺具规模的现代商业中心,洪水桥将可填补此空缺。具体而言,除已规划提供超过9万个公私营房屋单位外,区内主打高端专业服务产业,并将配合2030年落成、充当多条本地和跨境铁路交汇点的洪水桥站,同时与深圳前海、南山遥相呼应,吸引从事金融、法律、保险、财富管理等高端专业服务的本地和跨国企业进驻。由此可见,在当局的规划中,洪水桥/厦村发展用地既有利于为香港注入新的经济发展动力,同时亦配合北部都会区甚至整个大湾区的发展,长远战略价值不言而喻。

北部都会区是香港未来发展新引擎,这一点社会早有共识,不必再争论。但应该采取何种具体发展方案,以及可否因应新形势而作出调整,却值得大家思考。最近几年一个非常突出的新形势,就是世纪疫情改变了许多企业的运作模式,令全球「打工仔」习惯了居家办公或混合工作,导致对写字楼的需求大幅下跌。例如截至去年第4季,美国旧金山湾区、伦敦金丝雀码头的写字楼空置率,分别高达27%和17%,邻近的深圳则高达24%,本港今年首季空置率亦已攀升至17%。写字楼空置率高的现象,已成为一个无法忽视的问题。
发展规划应「变招」保持弹性

为了善用资源,一些城市选择「变招」,其中伦敦金丝雀码头的新建扩展区,便引入住宅和生活配套,不再局限于纯商业区发展;墨尔本亦通过增加住宅和配套设施,将原先空置的中央商务区,摇身一变成为一个集居住、工作、学习和旅游等功能于一身的城区。

港府在发展洪水桥/厦村时,应参考其他城市的经验,尽可能合理运用土地资源。试想,如果洪水桥太过侧重商业中心定位,可能导致商业用地供应过多,住宅用地过少。届时,洪水桥市中心的晚上和周末可能「水静鹅飞」,沦为「死城」。当然,这不是说当局必须彻底改变洪水桥/厦村商业中心的定位,亦不是要将它变成一个地产项目,更不是要完全推翻政府主导规划发展,而是应当考虑在发展中预留足够弹性,中间落墨。

事实上,在发展中预留弹性,香港早有先例——总楼面约1000万方尺、与洪水桥/厦村新发展区第二期商业楼面相若的九龙站,正是采取「混合用途」模式。政府是否愿意依样画葫芦,考虑将这个模式应用在北都?对于如何发展好北都,将其打造成香港未来发展新引擎,大家各有立场看法,不妨就此进行深入讨论,务求找到一个平衡各方关切,能够兼容北都长远发展需要和当前经济实况的方案。

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