准确把握土地供求 积极解决住屋问题

全国政协副主席、前特首梁振英早前提出慎防土地和房屋供过于求的说法，引起各界热议。继财政司司长陈茂波回应后，特首李家超昨天亦正式开腔，强调政府必须有土地主导权，否则便会落在「利益藩篱」控制之中，不符合市民和香港利益。两任特首看似在隔空驳火，花生指数爆灯，其实只是茶杯里的风波，因为两种说法均没有否定造地的必要性，本质上并无矛盾，只是侧重点不同。

世纪之初，特区政府因应楼市和整体经济低迷，曾经实施所谓「孙九招」，以严控土地供应的方式「托市」，客观上导致之后楼市急升，造成青年上楼难、劏房盛行等社会民生问题。事后检讨，当年政府放弃积极调控楼市，实属棋差一着，教训极其深刻，今后绝不应重蹈覆辙。
结合有为政府和高效市场

对于土地问题，身为测量师的梁振英是专家。他在执政期间，将增加房屋供应视作「重中之重」，也有具体行动，甚至说过「如果不兴建插针楼、屏风楼，如何面对劏房住户」、「郊野公园边陲地可建公屋」、「董生若能持续推动『八万五』房屋问题便不存在」之类的话。尽管他在最近的帖文中提出「供应量并非越多越好」，看似打倒昨日的我，但其实并无否定要有供应，只是质疑一旦将来需求不足，那么在供应大增、楼价大跌的情况下，会衍生负资产、政府财政和金融问题。严格而言，这些问题仅属经济学ABC，大家都懂，不算甚么深奥的道理。

2022年习近平主席视察香港时明确要求：要「破除利益固化藩篱」，特别提出要「把有为政府和高效市场更好结合起来」。对于长期习惯「积极不干预」的港府官员而言，这是相当新颖的说法，某程度上也发挥了鞭策作用。对照「孙九招」年代，时任政府为了挽救楼市而几乎退出房地产市场，这样虽然对投资者有利，对普罗大众却贻害甚深。可以看到，当执政者在担当「有为政府」方面不够积极，甚至是消极，所造成的后遗症可以很大。李家超强调政府必须对土地有主导权，不可将其让渡给利益团体，是吸取了惨痛的历史教训。

今后政府是否应该积极造地？答案是肯定的。传统中国人有「积谷防饥」、「有备无患」的思想，其实造地也是同一道理。众所周知，造地是一件非常费神、费时的事，往往要花上好几年的工夫。只要政府下好「先手棋」，不要因一时楼市波动而退缩，预先建立足够的土地储备，将来便有充足「底气」，进可以释出土地，增加库房收入和平抑楼价之效，退可以保留弹药，用作将来发展之用。
因应实际情况合理卖地

政府拥有足够土地，总好过在需要土地时却没有土地，任由拥有土地的利益团体予取予携，陷入被动捱打的窘局。

一些人担心造地太过积极会导致楼价大跌等问题，看似不无道理，惟类似情况通常是整体经济突然受到不可抗力所打击的结果，未必是政府积极造地所造成的；而且，政府造地之后未必同步售地，两者之间有许多回旋馀地。当然，梁振英提出「需求不能不估量，供应规划不能不量化」是对的，今后政府固然应该继续积极造地，特别是要将北部都会区的土地潜力发挥出来，但同时理应基于客观数据，因应实际情况，合理卖地，既要扩大卖地的优点，慎防供不应求，解决好住屋问题，又要缩小卖地的缺点，慎防供过于求，尽量防止负资产激增之类的问题。