揭北都6地补价拉倒内幕 地产商嫌基建发展慢 楼市前景未明「计唔掂数」

2024-01-04 09:48

北都是本港未来经济引擎,当中古洞北及粉岭北发展区,由长实及恒基等申请的6宗原址换地个案备受市场关注,惟磋商「拉倒」。有发展商向本报透露,主因是相关土地未有「七通一平」配套,发展期动辄7年以上,建筑成本贵,息口高,形容是「计唔掂数」,加上未来楼市前景未明,日后卖楼时间未明,向银行借贷有相当难度,故未有接受。

上述6幅申请原址换地个案,当中有3宗由恒基提出,该公司回覆本报查询时指,集团未有接受粉岭北项目原址换地建议书,主要原因是相关土地未有「七通一平」(路通、水通、电通及土地平整等)的配套,发展期长达7年以上,而补地价金额过高;但该项决定并不影响集团推动其他新界项目的发展,期待本港有更好的明天。

发展局:短期收回有关土地

有发展商向本报透露,一个正常项目发展年期约3年,向银行借贷时亦需提供卖楼时间,惟上述项目欠缺基建设施,政府亦不会担保兴建基建设施,发展年期动辄7至8年,难以向银行借贷,卖楼时间表存在众多不确定因素,即使银行批出贷款,息口相当贵,在计及目前每尺5,000至6,000元的建筑成本等因素,强调不接纳补价并非与政府「对着干」,只是「计唔掂数」。

并透露在目前楼市下行情况下,发展商面对的风险相当高,而且参考去年11月油塘越秀冷藏仓库项目,补地价金额约13.46亿,每尺补价仅约2040元,认为是次补地价仍然过高,加上近期新界有新盘以每尺1.1万至1.2万推售,相当于上述项目发展成本,形容涉及的补地价金额存在银行收息风险比发展项目低。

泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚表示,政府早前已为换地设下时限,惟财团不接受协议,政府于限期届满后过后收回相关土地亦是无可避免;现阶段政府收回相关土地,市场会关心项目发展时间表;现时私楼供应量充裕,对整体供应影响不大。

恒基:欠「七通一平」

华坊谘询评估资深董事梁沛泓说,上述项目地理位置不同,地价差异大,政府早前调低补价约30%已作出配合。北都甚具潜力,政府也不需急于低价批地。另外,古洞有卖地表地皮于2021年以每尺楼面地价约7,000至9,000元批出。现时补地价令发展商却步,料该区地价日后将成为新指标。

期间2度调低补价

本报早前披露,地政总署去年底「一口气」批出上述6幅地补地价,每尺楼面补价约2600元,低于标准金额近3成,涉及总金额约130亿,惟磋商一直处于胶着,其后亦因应意见就补地价金额作出让步,降至每方尺约2500元,惟最终未有发展商接纳,意味换地申请失败告终,政府在短期内进场收回相关土地。

地政总署去年10月新修订的政府收回新界私人土地特惠补偿率当中第一级别、即涉发展所需而收回的农地,收地价为每方尺1267元,以上述6幅地地盘面积约118.85万尺计,涉及总金额约15.06亿。地政总署将按「加强版传统新市镇发展模式」既定安排,在短期内尽快收回相关土地,由政府平整土地后,再透过合适安排例如公开招标批出土地作住宅发展。

有发展商认为补地价偏高,建筑成本贵息口高,「计唔掂数」,故拒绝补地价。

政府助收地发展大提速

政府全速推动北都项目发展,虽然古洞北及粉岭北新发展区6幅循传统方式磋商补地价项目告吹收场,惟政府早前曾公布「加强版传统新市镇发展模式」,新安排容许政府协助发展商,收回少数第三方土地作统一发展,但换地申请人需已拥有指定发展用地内9成或以上私人土地,料现时古洞北/粉岭北发展区两宗申请个案会受惠。

古洞粉岭两项目受惠

在新安排下,原址换地适用范围将由私人住宅及商业发展扩展至,包括产业用地及私营社会或福利设施用地。如申请人已拥有指定发展用地内9成或以上私人土地,政府会考虑收回馀下少数第三方土地,并批予申请人作统一发展,以促成更多布局完整的换地申请,但申请人必须为整块发展用地补足地价,以及按政府要求建造指定的公共设施。

按要求建造指定公共设施

政府可透过扣减地价,要求换地申请人建造公共设施以服务新发展区居民。另外,现时换地申请人需向受影响的住户和商户等用地占用人作出补偿,补偿金额须与政府补偿金额相若。

除此之外,标准补价亦从两方面扩大土地契约修订标准金额补地价的安排,包括恒常化为1987年前落成工业大厦重建而设的安排,并扩展至特殊工业用途工厦,以及推出适用于新发展区外新界农地的试行计划。

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