财政预算案2024|金管局暂停压测 仅用「供款占入息比率」审批 借500万月入要求少2200元 即睇最新计法

2024-02-28 15:54

金管局于今日公布,美国加息周期可能步入尾声,未来一段时间本港按揭息率进一步上升的机会较低。有见及此,金管局认为适宜暂停实施按揭的压力测试要求。金管局副总裁阮国恒指出,暂停「加2厘」压力测试后,供款与入息比率上限仍维持50%不变,而暂停时间多久难以预测,包括未知美国何时减息,影响市况不明朗因素亦很多。

买楼最新要交几多印花税?

7成按揭几乎全面恢复

金管局在2010年为按揭贷款引入压力测试,当时条件为须符合按息「加2厘」后供款占入息比率不多于60%;其后于2013年收紧压力测试条件至按息「加3厘」;但在2022年,金管局再次将压测条件降回「加2厘」。

中原按揭董事总经理王美凤表示,欢迎政府回应市场声音及共识为楼市撤辣,让楼市松绑复常发展。对于今次金管局提高$3,000万自用物业按揭成数上限至7成,她指,市场上逾95%买卖成交属于楼价$3,000万以下,已近乎等同全面恢复7成按揭指引。

 财政预算案2024︱连串重点措施︰

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全撤辣后买楼只需付从价印花税

王美凤表示,2023年本港的楼宇买卖登记及新取用按揭宗数均是逾30年有纪录以来新低水平,情况不正常亦不健康,并打击市场信心,政府今次听取主流声音果断落实撤辣,能让观望多时的潜在买家重拾信心加快入市决定。

对于财爷全面撤销辣税,王美凤指出,此举有助降低置业入士入巿成本,以内地客非专才购买1,200万元的物业为例,调整前需缴付7.5%买家印花税(BSD)及7.5%新住宅印花税(NRSD)合共180万元,调整后即如香港永久居民一样,只需付从价印花税(第二标准税率)3.75%,即45万元,税款大幅减少了135万元或75%。事实上,去年政府为专才置业实施印花税「先免后徵」安排后,政府已接获超过500多宗申请获批,相信新措施将为本港楼巿进一步带来新动力。

她坦言,过去一年楼市是一个萎缩的状态,预计发展商未来亦会加快推新盘步伐。

甚么是「供款占入息比率」?

一般向银行承造按揭时,银行对借款人的基本入息要求,是每月总供款金额不超过入息的50%。至于在压力测试时,会计算借款人的「供款占入息比率」,以首次置业的买家为例,以往要在按息「加2厘」后,供款不超过入息的60%;如属于第二层楼或非自用性质,要求会再高一点,供款占入息不可高于50%。

500万贷款入息要求减少约2000元

假设以贷款额500万元、还款期为30年、选用H按计划,实际息率为4.125厘,暂停压力测试要求前,加2厘压力测试的每月入息要求为$50,634,而暂停压力测试要求后,以月供比率计算,每月入息要求为$48,464,即减少$2,170或4.3%。

若假设以贷款额1,000万元、还款期为30年、选用H按计划,实际息率为4.125厘,暂停压力测试要求前,加2厘压力测试的每月入息要求为101,268元,而暂停压力测试要求后,以月供比率计算,每月入息要求为96,930元,即减少4,338元或4.3%。

是次金管局将七成按揭放宽至3,000万元楼,在新措施前楼价3000万元的按揭成数上限为六成,最多借1,800万元,新措施下可借2,100万元。至于压力测试在之前「加2厘」下入息要求为182,283元,暂停压测后月入要求降至174,474元,减少7,809元或4.3%。

500万元借贷暂停压测前后变化。(经络按揭研究部图片)
500万元借贷暂停压测前后变化。(经络按揭研究部图片)
100万元借贷暂停压测前后变化。(中原按揭研究部图片)
100万元借贷暂停压测前后变化。(中原按揭研究部图片)
若假设以贷款额1,000万元
若假设以贷款额1,000万元
还款期为30年、选用H按计划,实际息率为4.125厘
还款期为30年、选用H按计划,实际息率为4.125厘
暂停压力测试要求前,加2厘压力测试的每月入息要求为101,268元
暂停压力测试要求前,加2厘压力测试的每月入息要求为101,268元
而暂停压力测试要求后,以月供比率计算
而暂停压力测试要求后,以月供比率计算
每月入息要求为96,930元,即减少4,338元或4.3%。
每月入息要求为96,930元,即减少4,338元或4.3%。

中原王美凤:加息周期见顶 停压测合适

王美凤认为,压力测试在于增加供楼人士在加息期的防守力,基于加息周期已见顶,未来走势将逐步回落至中长线水平,现时暂停实施压力测试合适。她称,松绑后按揭借款人的入息要求,只需符合既有的供款占入息比率上限,即是以现时按息计的每月供款占入息比率不超过50%。

经络曹德明:加快市民入市步伐

经络按揭转介首席副总裁曹德明表示,暂停压力测试要求亦属灵活及适时的做法,最新美国联储局政策声明中已删除了「可能进一步收紧政策」的措辞,表明会进行任何调整,暗示联储局或开始进行讨论减息,美国加息周期已见顶,甚至最快于下半年初开始减息,本港今轮加息周期亦已完结。息口见顶下,现时暂停压力测试要求是合适时间,对楼按市场属正面支持,料可加快市民入市步伐。

另外,放宽非住宅物业的按揭成数,曹德明认为在现时是一个合适的时间,可让早几年受疫情及楼价下行影响较严重的中小企业主,更容易出售或加按套现手头上的非住宅物业以作融资,舒缓部份受影响之中小企业主,亦能支持现时经济持续复常。而上调资产水平审批的按揭,则可舒缓业主的资金需要。

专家:取消压测属合理做法

星之谷行政总裁庄锦辉就政府全面撒辣及取消压力测试表示欢迎,认为拆墙松绑增强大众对楼市的信心,对楼市成交有剌激作用,未来需求将由投资者、企业、以及内地买家带动。

庄锦辉表示,取消压测属合理做法,相信对楼市起正面推动作用。他指出,压力测试的目的是确保按揭借款人有足够财务能力,应付按息上升引致的还款压力,考虑到本港银行的拆息处于较高水平已一段时间;加上市场预期美国今年会启动减息周期,认为假设利率再会进一步上升的幅度不大,有条件取消压力测试要求。

此外,他预计撤销买家印花税,除会剌激内地买家来港置业外,由于不需付额外印花税,亦有助推动以公司名义投资本港住宅物业,盘活交投量。另外,撤销从价印花税也有助剌激投资者入市买楼收租。过去几年,由于需付15%的从价印花税,投资者基本不再购买住宅物业,「撤辣」令投资物业成本减少,投资者找到笋盘便可入市,无需进行甩名、转名、向亲属「借人头」等操作,将来甩名按揭的需求会大幅下降。

不过,他预计「撤辣」虽然能让现时疲弱的楼价较有条件企稳,但按揭利率高企持续困扰楼市表现,宏观经济不明朗,不预期楼价会V型反弹。

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