财政预算案2024｜辣招实施15年告一段落去年减辣无阻楼市跌势业界称不应杀错良民

2024-02-27 17:28

新一份《财政预算案》于今日公布，一如市场所料，楼市辣招将全面撤销，包括取消买家印花税（BSD）、新住宅印花税（NRSD）及额外印花税（SSD），即日生效。财政司司长陈茂波表示，本港住宅物业市场在息口上升及外围环境充满不确定性的情况下，市场气氛自去年中起十分审慎。楼价全年下跌7%，交投量缩减5%至约4,300宗的低水平。

中原按揭董事总经理王美凤表示，欢迎政府回应市场声音及共识为楼市撤辣，让楼市松绑复常发展。现时楼市基本因素已转变，过往推出多年的「逆周期」楼按措施已不合时宜，过往外围及本地因素包括宽松货币政策下之资金泛滥及经济环境已转变，利率亦已迈向正常化，现时为楼市松解困绑措施甚为合适。

2023年本港的楼宇买卖登记及新取用按揭宗数均是逾30年有纪录以来新低水平，情况不正常亦不健康，并打击市场信心，政府今次听取主流声音果断落实撤辣，能让观望多时的潜在买家重拾信心加快入市决定，亦更有利楼市重拾动力多元发展，重新吸引不同需求潜在买家的入市意欲，相信可令疲弱的楼市连带按市带来新动力而回暖转活，交投量及贷款量将可重返正常水平，楼市流转量亦将可恢复健康水平；同时亦有利配合政府提出吸引资金、企业和人才的方向。

辣招以来楼市升1.6倍

辣招未有阻楼市继续炽热；减辣亦未有激活楼市。

翻查资料显示，本港楼市于2008年经历金融海啸后，在美国实施量化宽松（QE）下持续上升，港府及金管局亦自2009年起开始实施一系列逆周期措施及楼市辣招，以遏抑市场投资需求及炒风，至今已实施长达15年。不过，近年经济不景，加上美国自2022年3月加息夹击，本港楼市交投大减，楼价持续下行。

再看看实施辣招多年的楼价表现：以中原楼价指数为例，于2009年10月、亦即首次推出逆周期措施当月指数为73.8；而2010年11月首度推出SSD时，指数为87.55；其后于2012年10月及2013年2月分别加推BSD及DSD，指数则报111.11及121.73；直至2016年11月终极加码DSD至徵收15%税率，指数仍进一步升至143.95，反映各项招数根本难阻楼市升势。

事实上，CCL最终于2021年8月创出历史高位191.34点才回落，即自楼市辣招首度推出计，期内最大升幅高近1.6倍。惟近年楼价回落，截至去年10月13日报157.02点，重返2022年12月水平。

本港楼价15年仍累升99%

去年政府为了刺激楼市，于10月25日的《施政报告》宣布推出3大楼巿减辣措施，是政府自2010年「加辣」以来，相隔13年后首次减辣。措施包括：「额外印花税」(SSD)适用年期由3年缩短至2年；「买家印花税」(BSD)及「新住宅印花税」(NRSD)税率均减半至7.5%；为外来人才的置业印花税实施「先免后徵」。

当时宣布减辣时，CCL指数为153.67，其后一个月，楼价持续下行，指数报151.06。现今传出预算案有机会撤辣，截至今年2月18日报145.82点，重返2017年3月水平，可见「减辣」措施并未有激活楼市。不过，若以2009年10月（73.39）至最新（145.82）计，本港楼价15年仍累升99%。

梁志坚：「做咗点都有啲帮助」

地建会执委会主席梁志坚表示欢迎政府撤辣，「做咗点都有啲帮助，之前减辣对市场完全冇影响，楼价一样照跌。」但他指出撤辣最重要还是要配合整体经济复苏，认为楼市不会即时反弹，展望企稳之后可逐步上升，「而家撤辣，其实楼市全年计可能都只系升2%至3%，唔会话冚冚声咁上。」

汪敦敬：预算案不会是「全民皆喜悦嘅减辣」

对于预算案撤辣与否，祥益地产总裁汪敦敬不作过多猜测，但他认为撤辣对楼市会有改善，但要视乎各种因素，「唔好忘记好多香港人系揸住好几层物业，呢一类人会唔会卖一两个出去？咁嘅话就会造成放盘量多于成交量，即使全面撤辣，楼市都唔系老奉上升，冇保证㗎！要配合供求先可以计算到。」即使最终全面撤辣，汪敦敬不相信是一个「全民皆喜悦嘅减辣」，他指出今年还有好多考验，例如23条立法年中才会通过，要留意社会动向。

汪敦敬认为现时市场需要更加多租盘，应该鼓励更多人收租。因为社会已经大量开放人口进入香港，租盘需求将一直增加，但现行楼市辣招不利增加租盘，「因为买第二层楼就要收辣税，虽然税项有减少，但系都系一个大数目。所以我觉得政府而家要谂清楚，长远收租系咪一个短炒行为，我自己觉得就唔系，咁样系杀错良民，一直都唔应该针对长远收租嘅业主，系唔应该要有辣税，买楼收租唔系要打击嘅对象。」

陈永杰︰14年辣招物业市场流通量全面扭曲

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰喜见财爷从善如流，相信港府亦意识到楼价继续下调，会为整体经济带来危机。楼市全面撒辣，将有助市场回归正常流通量，料受撤辣刺激，首季将迎来成交量小阳春，按季有望增加7成，楼价于庞大货尾量压力下，相信上半年微升5%。

他指，14年的辣招，于压抑需求措施下，物业市场流通量被全面扭曲，加上过去三年的疫情，及美国接连加息11次的影响下，去年二手成交宗数创下28年的历史新低，仅29,690宗，而楼价亦拾级而下，较高位下跌23%。陈永杰认为，撤销额外印花税（SSD），可率先令有套现需要的业主松绑，增加二手市场的放盘量，同时亦可吸引早前将资金作定存的长线投资者，重投物业市场。12月份中原城市租金回报率CRI已升至3.07%，部份屋苑更高见4厘，与定存相差不远，加上新住宅印花税NRSD同步撤销，大大减低购买物业作长线投资的成本。

他又认为，现时市场积存逾2万个货尾单位，预计2024年住宅落成量逾2.5万个，属20年新高，于一手发展商相互竞争下，开价克制，二手市场于一手争客下，成交量只是回归正常化，楼价难以大升，陈永杰预测下月二手成交量可达5000宗水平，首季成交量将较去年第四季升70%，楼价维持上半年升5%的预测。

重温辣招的前世今生

翻查资料，金管局前总裁陈德霖在2009年10月上任后，当月随即推出首轮逆周期措施，以收紧2,000万元以上住宅按揭成数至六成，其后于2009年至2017年更累计推出8轮逆周期措施（见图一），包括将压测利率增至3厘、收紧住宅按揭成数至六成、按保计划最高按揭成数下调至八成（首置人士除外）等。

政府方面，由2010年至2017年也先后推出及微调额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）及双倍印花税（DSD）三大楼市辣招（见图二），以打击本港楼市炒风。三者之中，最早推出的是SSD。政府于2010年11月首度推出SSD，规定买家于6个月至24个月内转手，需额外徵收5%至15%印花税，以求击退短炒的投资者；直至2012年10月，亦即实施有关政策的两年后，政府再推出「加强版SSD 2」，将徵税适用期由2年延长至3年，税率亦加到10%至20%。

同一时间，政府更加推BSD，以针对非本地居民和以公司名义购买住宅物业的买家，对其徵收高达15%的税率，其后本港市场更衍生出一些连公司买卖（俗称买壳）的楼市成交。

李家超于去年10月25日发表《施政报告》。资料图片

宣布推出3大楼巿减辣措施，是政府自2010年「加辣」以来，相隔13年后首次「减辣」。

近两年地产市道较淡静。（资料图片）

长实早前劈价推出的「亲海駅II」楼盘，引起市场不错的反应。（资料图片）

虽然辣招一度令楼市投资情绪冷却，但难阻楼市升势。至2013年2月，政府再度加推DSD，即已持有住宅的业主再买物业时，需按旧税率缴付双倍印花税，最高税率由楼价4.25%加至8.5%；而双倍印花税亦涵盖工商物业，但首置或换楼人士可豁免。值得留意的是，若买家是非本地居民，除要支付DSD外，同样要付BSD。

在新政策下，本港物业市场自此多了不少「慈父、慈母」，皆因不少父母均会借用子女的首置名义买楼来悭税。政府终在2016年11月加辣，DSD印花税率划一提高至15%，首置或换楼人士则续豁免。

图一：金管局自2009年先后推出8轮逆周期措施