大棋盘｜焕然懿居「滞销」首置盘待「变阵」求存？
2024-03-22 09:14 
市建局首置上车盘焕然懿居第三座，拣楼初期反应欠佳，首两日获邀者出席率皆低于一半。楼市虽已全面撤辣，但前景仍未明朗，整个首置上车盘计划定位也受到一些质疑。有政商界人士认为，政策长远需检讨改动，至起码应简化资助出售房屋阶梯。
今期焕然懿居原先售价为市价78折，平均尺价约1.43万元，但过去数月楼价再有调整，实际已变成87折。参考近日九龙湾私楼新盘泰峯，首批168伙折实平均尺价1.48万元，二者已相当接近，这对首置盘吸引力无疑是进一步打击，尤其撤辣后已毋须缴付额外印花税，私楼转售全面松绑；相反首置盘5年内不能转售，日后还须补地价，既然价格相差不远，但转售限制却大为不同，买家当然倾向选择私楼。
首置上车盘源于上届政府眼见楼市续升，在居屋和私楼之间建立多一个档次，但任何在置业阶梯之中「摄位」的政策，只要市况一变动，买家群有机会与私楼重叠。
曾任市建局董事的立法会议员林筱鲁日前直指，政府长远而言应检讨计划，整个房屋阶梯要简化。
事实上，现时仍有数个首置盘项目尚未推展，包括大坑西邨，预料约有2,000个由市建局提供的首置单位出售；长实4年前投得观塘安达臣道项目，其中约1,000伙用作首置盘。有商界人士指，楼市前景未明朗，去年油柑头首置项目流标要由房协承接是警示，既然推出首置政策是基于当时市况，随着未来私楼供应增加，何不考虑将现有项目「变阵」，或至少松绑买家身份、转售限制等规定。
不过有市建局中人私下指，首置盘政策推出之初，大家亦明白项目定位会受楼市波动影响，而项目转售限制多，价钱实际又只比私楼便宜一成多，买家有犹豫也是正常。他指市建局要保证若息口见顶、楼市回升，不合资格购买居屋的人士也有置业选择，不用太快下结论否定其存在价值，除非市建局现金流面临很大缺口，否则「去货」慢一点非大问题。
建测规园界议员谢伟铨指，楼价回落确实导致首置盘与私楼买家出现一定程度重叠，但首置计划实际可松绑的空间不太多，其一首置政策目的是为不同收入水平的本港市民，提供自住物业选择，因此禁售期很难调整，不然与政策基本目标抵触；至于折扣率，则要考虑市建局财政承担能力，始终地皮是市建局以真金百银投回来，贸然调低售价可能会亏本。
立法会议员梁文广认为，今次首置盘销售反应不热烈原因很多，例如目标客源多了选择，但资助出售房屋的总体需求仍然有。他指所谓「变阵」亦有很多方法，例如长远将居屋和首置合并，并参考新加坡「组屋分级制」，每期推出时按照当时市况、楼宇本身的质素等，逐次厘定定价和申请资格等条件，以保持政策灵活性。
聂风
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