樓價7連跌 2萬新盤貨尾待消 專家料全年跌7% 「谷底仍未見」

2023-12-28 11:05

政府「減辣」力度不足、息口持續高企,連累樓價跌勢未止。差估署最新數據顯示,11月樓價指數報316,按月下跌1.99%,雖然跌幅較10月2.1%略為縮窄,但為連續7個月下跌、再創逾6年半以來最低,同時令今年首11月樓價累積跌幅擴闊至約5.6%。業界預期,由於缺乏特別利好消息,預期12月樓價會繼續下跌,料全年跌幅約7%。

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較歷史高位勁瀉逾20%

差估署最新數據顯示,11月私人住宅售價指數報316,按月下跌約1.99%,連跌7個月,累跌10.78%,再創2017年3月錄321.2之後,逾6年半以來最低紀錄。總結首11個月,私宅樓價指數累跌約5.59%,較去年同期跌約6.56%,最新指數對比2021年9月歷史高位398.1,勁瀉約20.62%。

中小單位跌2.04%「最傷」

各類單位樓價指數全面報跌,幅度介乎1.74%至2.04%,當中跌幅最大為面積432至752方呎單位,最新報307.7,按月下跌2.04%;其次為面積1076至1721方呎單位,最新報282.8,按月下跌1.98%。

至於面積431方呎以下單位,按月下跌1.95%,最新報341.1;面積753至1075方呎單位,最新報293.7,按月下跌1.95%;跌幅最少為面積1722方呎大單位,按月下跌1.74%,最新報283,但期內相關交易自今年7月起連續5個月少於20宗。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,12月除美國聯儲局第三度維持利率不變之外,沒有太大利好消息,預期本月樓價有機會再下跌1.5%,全年累積下跌約7.1%。他又說,政府「減辣」只能對樓市起穩定作用,不會令到市況逆轉,經濟復甦不及預期及高息環境下,樓價跟隨下行。由於美國明年初減息機會不大,繼續維持利率不變機會較高,對樓市幫助不大,加上逾2萬伙新盤貨尾消化需時,料明年初樓價不會有太大起色。

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示,樓價持續下跌主要是受高息環境、購買力不足,以及新盤貨尾量大,發展商減價去貨等因素影響。雖然《施政報告》為樓市「減辣」,但因購買力需要更長時間釋放,同時市場短期內亦缺乏信心,預期今年全年樓價將下跌6%至7%,而明年上半年樓價面對阻力仍然很大,有機會再跌3%至5%。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,樓價指數持續下跌反映「減辣」力度不足,若政府意識到樓價繼續下跌會令本港整體經濟出現危機,明年初或會進一步「減辣」,首季有望出現成交量小陽春,樓價亦有望於上半年升5%。

美聯住宅部行政總裁(港澳)布少明表示,隨着近期多項利好因素出現,例如明年有望減息,以及政府有機會於明年2月底發表的《財政預算案》全面「撤辣」,明年樓價有機會上升約5%。

另外,反映逾百大最受歡迎屋苑售價指數最新報272.6,按月下跌約1.91%,並且跟隨樓價指數連跌7個月,其中市區指數最新報267,按月下跌約2.23%,新界報268.2,按月下跌1.76%。

中原:料第四季貨尾量將繼續增加

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀早前指出,加息持續及樓價下跌打擊下,待售單位向上升穿2萬伙危險水平。本地經濟放緩,樓市下行調整未完,發展商新盤銷售壓力增加,料第四季貨尾量將繼續增加。一手樓市積壓的情況逐步惡化,值得警惕。

預計2023年落成的私人住宅,截止於今年第3季有近六成單位尚未售出,售出比例僅約四成創10年新低,銷售進度落後。2014年至2021年,每年第3季同年落成的一手售出比例平均達七成,曾經更高見超過八成,2018年81.4%。惟近2年售出比例持續下跌,由過往八年平均約七成,降至2022年的六成,2023年再跌至不足五成,只有43.2%,比例由以往七成大幅縮減了26.8個百分點,導致現樓貨尾積壓不斷上升。

貨尾盤紛增折扣優惠吸客

泛海國際旗下元朗洪水橋滙都I,本月至今暫售逾18伙,項目明年1月將展開新攻勢
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鼎珮旗下長沙灣睿峰尚餘84伙待售
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路勁地產旗下黃竹坑站上蓋現樓晉環於本月初調低其中32伙單位售價
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麗新與市建局合作發展的觀塘Bal Residence於較早前進一步調低貨尾單位售價吸客。
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信和夥拍莊士及市建局的旺角現樓項目ONE SOHO,月初亦加推新一張價單
信和夥拍莊士及市建局的旺角現樓項目ONE SOHO,月初亦加推新一張價單

近期推售的多個全新盤,發展商仍以低價策略推售,亦有多個貨尾盤趁市況稍為回升下「出招」吸客。

泛海國際旗下元朗洪水橋滙都I,本月至今暫售逾18伙,套現約1億元,項目明年1月將展開新攻勢,推出全新單位及戶型,定價料與現時優惠掛鈎。

鼎珮旗下長沙灣睿峰迄今共售出330伙,套現約34億,項目尚餘84伙待售,鼎珮董事總經理陳玉成表示,受惠於政府推出相關專才計劃,項目於施政報告後沽出47伙,其中30%至40%為專才買家,因應近期專才買家趨增,今夥拍利嘉閣地產推專才置業優惠,望能吸引更多專才買家入市。

路勁地產旗下黃竹坑站上蓋現樓晉環10月首度大增折扣推售餘貨,並取得不俗的銷情後,項目打鐵趁熱,於本月初亦進一步更新價單,調低其中32伙單位售價,並增加折扣催谷銷情,單位最高減價達30%發售。

麗新與市建局合作發展的觀塘Bal Residence於今年8月調低部分單位售價後,較早前亦更新價單,進一步調低貨尾單位售價吸客。

此外,信和夥拍莊士及市建局的旺角現樓項目ONE SOHO,月初亦加推新一張價單,大幅增加項目折扣,最高可減樓價23.5%,較最初只有14.5%折扣,提升了不少。

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