樓價7連跌 2萬新盤貨尾待消專家料全年跌7％「谷底仍未見」

2023-12-28 11:05

政府「減辣」力度不足、息口持續高企，連累樓價跌勢未止。差估署最新數據顯示，11月樓價指數報316，按月下跌1.99%，雖然跌幅較10月2.1%略為縮窄，但為連續7個月下跌、再創逾6年半以來最低，同時令今年首11月樓價累積跌幅擴闊至約5.6%。業界預期，由於缺乏特別利好消息，預期12月樓價會繼續下跌，料全年跌幅約7%。

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較歷史高位勁瀉逾20%

差估署最新數據顯示，11月私人住宅售價指數報316，按月下跌約1.99%，連跌7個月，累跌10.78%，再創2017年3月錄321.2之後，逾6年半以來最低紀錄。總結首11個月，私宅樓價指數累跌約5.59%，較去年同期跌約6.56%，最新指數對比2021年9月歷史高位398.1，勁瀉約20.62%。

中小單位跌2.04%「最傷」

各類單位樓價指數全面報跌，幅度介乎1.74%至2.04%，當中跌幅最大為面積432至752方呎單位，最新報307.7，按月下跌2.04%；其次為面積1076至1721方呎單位，最新報282.8，按月下跌1.98%。

至於面積431方呎以下單位，按月下跌1.95%，最新報341.1；面積753至1075方呎單位，最新報293.7，按月下跌1.95%；跌幅最少為面積1722方呎大單位，按月下跌1.74%，最新報283，但期內相關交易自今年7月起連續5個月少於20宗。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，12月除美國聯儲局第三度維持利率不變之外，沒有太大利好消息，預期本月樓價有機會再下跌1.5%，全年累積下跌約7.1%。他又說，政府「減辣」只能對樓市起穩定作用，不會令到市況逆轉，經濟復甦不及預期及高息環境下，樓價跟隨下行。由於美國明年初減息機會不大，繼續維持利率不變機會較高，對樓市幫助不大，加上逾2萬伙新盤貨尾消化需時，料明年初樓價不會有太大起色。

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，樓價持續下跌主要是受高息環境、購買力不足，以及新盤貨尾量大，發展商減價去貨等因素影響。雖然《施政報告》為樓市「減辣」，但因購買力需要更長時間釋放，同時市場短期內亦缺乏信心，預期今年全年樓價將下跌6%至7%，而明年上半年樓價面對阻力仍然很大，有機會再跌3%至5%。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，樓價指數持續下跌反映「減辣」力度不足，若政府意識到樓價繼續下跌會令本港整體經濟出現危機，明年初或會進一步「減辣」，首季有望出現成交量小陽春，樓價亦有望於上半年升5%。

美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，隨着近期多項利好因素出現，例如明年有望減息，以及政府有機會於明年2月底發表的《財政預算案》全面「撤辣」，明年樓價有機會上升約5%。

另外，反映逾百大最受歡迎屋苑售價指數最新報272.6，按月下跌約1.91%，並且跟隨樓價指數連跌7個月，其中市區指數最新報267，按月下跌約2.23%，新界報268.2，按月下跌1.76%。

中原：料第四季貨尾量將繼續增加

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀早前指出，加息持續及樓價下跌打擊下，待售單位向上升穿2萬伙危險水平。本地經濟放緩，樓市下行調整未完，發展商新盤銷售壓力增加，料第四季貨尾量將繼續增加。一手樓市積壓的情況逐步惡化，值得警惕。

預計2023年落成的私人住宅，截止於今年第3季有近六成單位尚未售出，售出比例僅約四成創10年新低，銷售進度落後。2014年至2021年，每年第3季同年落成的一手售出比例平均達七成，曾經更高見超過八成，2018年81.4%。惟近2年售出比例持續下跌，由過往八年平均約七成，降至2022年的六成，2023年再跌至不足五成，只有43.2%，比例由以往七成大幅縮減了26.8個百分點，導致現樓貨尾積壓不斷上升。