張欣欣賣自住樓 遇「騎呢」睇樓客坐床兼大便 業主速學放盤自保攻略

淡市中有急於出貨的業主減價，力求吸引部份準買家承接。不過，要業主要成功出貨前，總會遇上幾個「騎呢」買家。近日補習名師張欣欣在網上分享自己賣樓遇上吹毛求疵的騎呢睇樓客，將單位裝修設計彈得一文不值，更有地產代理將單位變成睇樓團景點，硬推給無意購買的睇樓客。

補習名師張欣欣在網上分享自己賣樓遇上吹毛求疵的騎呢睇樓客，將單位裝修設計彈得一文不值

補習名師放盤遇「騎呢」睇樓客

曾有地產代理帶準買家只是「純睇樓」，準買家目標是計劃購買兩房，根本無購買三房的意欲，只想一過「參觀癮」令單位淪為「觀光景點」。更有地產代理趁其不在家時候帶客睇樓，期間入屋無脫鞋，衣櫃被盡數打開、地台，試坐床褥，甚至使用廁所，張欣欣形容是以視覺、觸覺、聽覺看樓，意猶未盡；又指「以洩洪方式試驗樓宇設施，使蓬蓽生出金黃光輝，且芳香縈繞，確令人畢生難忘！」

張欣欣指，曾有地產代理帶準買家只是「純睇樓」，準買家目標是計劃購買兩房，根本無購買三房的意欲，只想一過「參觀癮」。

業主放盤4招自保：

準買家鋤價tips

準買家通常希望以低於市價購買心頭好，但過於貶低單位質素，很容易形成反效果，最壞情況會被人趕走。其實鋤價亦可以根據實際情況，提出要求。例如業主叫價高於銀行估價準買家亦可「壓低」一口價，又或放盤單位裝修殘舊、有滲水問題去要求業主減價，因為買家日後需花錢去裝修或修理，亦算是合理「鋤價」。

不過最有效的方法，要打動業主要靠誠意，當然是速戰速決，睇樓時已準備本票或充足現金，讓業主知道自己是實客，並非「混吉」。此外，買家亦可多付一些訂金，或者縮短整個成交期，以向業主顯示誠意，如是者更可「乘機」鋤價亦變得合情合理。

業主快速放盤攻略

至於業主方面，在淡市下不一定要瘋狂減價，反而減價會令人錯覺單位是否有問題，甚至是凶宅。除了放售前就要做足功夫，最基本的是移除雜物，全屋打掃，讓單位變得整潔之餘，同時增加空間感，此外，業主對於牆壁有裂縫或是其他地方有顯眼小瑕疵，可以進行適當修補，避免買家以需要花費龐大開支去翻新單位為由而壓低樓價。 

同時，業主應慎選地產代理行，最好交給相熟代理處理放盤事宜。事前亦可為單位拍片拍照，或加裝攝錄機監察，萬一單位設備有任何問題，都可方便追查。

另一方法是放盤業主不妨舉辦開放日，通知區內地產代理行在限定時段帶客前來睇樓，實行「飢餓營銷」方式，好處是慳時間兼且買家實在。當有買家合心水時，更可當面議價，增加賣出單位機會。

業主放盤流程

其一，業主透過網上平台、各大經紀行等放盤。買家看到合適單位時，聯絡業主約睇樓，洽談價錢。

其二，買賣雙方達成共識之後，便可簽訂臨時買賣合約及繳交臨時訂金，即俗稱的細訂。雙方可自行訂立臨約或可委託業主代表律師，訂金一般是樓價的3%至5%。

其三業主律師翻查土地註冊處記錄及按揭銀行借回契約，以證明業主的身份及單位沒有其他問題。查證後，業主律師起草正式買賣合約並轉交買方律師，買方代表律師批核後會通知業主。

其四，業主要前往律師樓簽署正式合約及收取大訂，之後業主律師將契約交給買方律師，讓對方前往稅務局打釐印、繳付印花稅和往土地註冊處登記。

其五，買方律師進一步審核業權完成後，買方繳付樓價餘數及簽署樓契，業主將物業交吉及簽署樓契，最後將鎖匙交予律師或親自交予買家以完成買賣。不過買賣程序或涉及按揭申請部份，或較想像中複雜，需時更長過程中能委託律師以及相熟經紀亦可「守尾門」。

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