新盤大賣背後 折扣較撤辣前多20% 仲量聯行料刺激作用已減 後市看四大因素
2024-05-31 06:00 
本港樓市自2月底全面撤辣後，新盤成交大旺，並有代理引述數據指兩個多月內已錄7,196宗成交，吸金逾840億元；不過，仲量聯行最新發佈《香港住宅銷售市場綜述》指出，新盤開價在撤辣後的折扣較撤辣前的鄰近新盤開價超過20%，反映撤辣對樓市刺激作用已減退。該行更預期，受高息及新盤減價戰影響，預期二手樓價短期將持續下跌。
新盤成交撤辣後大增近4倍
美聯物業研究中心綜合一手住宅物業銷售資訊網資料及市場消息指出，由撤辣後至5月21日的84天內，一手成交量錄7,196宗，涉及金額達844億元；相較於撤辣前的84天，即去年12月6日至今年2月27日，成交量1,565宗及金額約164億元，分別上升約3.6倍及約4.1倍。
不過，仲量聯行表示，撤辣後推售新盤平均呎價顯著降低，例如何文田站上蓋項目朗賢峯和元朗站上蓋項目The YOHO Hub II等在撤辣後的折扣，相比與過去辣招時推出的相鄰項目便低逾20%。
朗賢峯及YOHO Hub大推優惠
翻查資料則顯示，朗賢峯IIB期今年4月推出首批115伙，折實平均呎價約19,988元，重返同區8年前一手大型新盤首張價單折實均價，即為2016年4月推出的同區皓畋，當時首批折實平均呎價約19,335元；另外，對比去年3月毗鄰瑜一首批24,838元則低出19.5%。
至於The YOHO Hub II在5月初推出首張價單，涵蓋188伙，計及發展商提供最高15.5%折扣優惠，折實平均呎價14,338元，較2021年12月推出上一期項目首批折實平均呎價19,899元，足足低了近28%，並較同區二手單位折讓7%至約20%不等。
臨時一手單位買賣合約已放緩
仲量聯行又指，住宅成交量於撤辣後展現強勁的按月增長，其中4月份的樓宇單位買賣合約數字是自2012年以來最高。然而，該行認為是次激增是過去積壓的需求一次過釋放所致，並預計該數字在未來幾個月將會回落。值得注意的是，作為樓宇單位買賣合約數字的前瞻指標，臨時一手樓宇單位買賣合約數字在3月達到約4,200宗，但在4月下降至約1,700宗，反映市場呈放緩跡象。
若以股市角度而言，住宅市場全面復甦的論調亦令人懷疑，由2月28日至 5月17日期間，在恒指上漲18.2%的情形下，五大發展商股價整體只回升3.2%。
四大潛在因素助樓市長遠復甦
仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，由於嚴格的外滙管制，非本地買家、尤其是用家需要多時間籌備置業資金；因此，雖然內地買家佔整體買家比例在撤辣後顯著上升，但其高漲的置業意欲未必能立刻反應在香港樓市。
仲量聯行研究部資深董事鍾楚如亦表示，受高息和新盤價格戰影響，二手樓價預計在短期內繼續下跌。然而，若利率回落、租金回報率改善、內地經濟增長，以及潛在的放寬跨境外滙管制政策，均有助樓市長遠復甦。
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