卖地流标频现 库房增收压力大

港府公布新财政年度卖地计画，在楼市气氛低迷时仍大增土地供应，当中不乏多幅住宅和商业靓地，反映当局希望藉此提高发展商投地意欲，增加库房收入。不过，市场氛围不就，令人关注政府若再坚持不到价不卖地的心态，恐怕新财年卖地收入不达标，当局在逼切增加收入压力下，须因应市况调整地价，才能避免财赤进一步上升。

发展局日前公布新财政年度卖地表，将提供12幅住宅用地，料可兴建9120伙，连同港铁和市建局及私人重建等土地供应，料全年潜在供应将达20550伙，创近5年新高。当局同时推出3幅商业用地和3幅工业地，当中以商业地皮均位处市区黄金地段最为瞩目。

去年全年楼价下跌15.6%，交投量大减近40%，发展商投地审慎，但当局在楼市气氛薄弱的情况下，依然大增商住土地供应，相信是要收一石二鸟之效。首先，在楼价持续向下势头未改，当局提供12幅住宅地，目的是要摆出一副要维持土地供应稳定的姿态，不会因市况低迷而减慢推地步伐，从而营造私楼潜在供应量非常充裕感觉，让市民不会因通关复常，经济稍为好转便急于入市，确保楼价平稳发展。
推多幅靓地吸引发展商竞投

此外，今个财政年度即将完结，作为政府两大收入来源之一的卖地收益不理想，过去两个月至少有3幅地皮流标，令全年卖地收入约711亿元，按年大跌40%，导致财赤大增至1398亿元。再加上新财政年度北部都会区有多项基建工程即将展开，港府急需增加财政收入，除了靠发债帮补外，首务是要提高卖地收入。

当局遂趁全面通关后经济氛围改善，推出金钟廊、湾仔和启德3幅商业靓地，以及重推赤柱住宅地皮和启德两幅大型住宅用地，希望可提高发展商投地意欲，扩大新财政年度地价收入，以便减轻财赤压力。

不过，政府的卖地如意算盘能否打响，视乎市况而定。虽然当局在世界各地大力宣传香港回来了，推出抢人才、抢企业措施，并在《预算案》引入公司迁册机制，便利在外地注册的公司，将注册地迁至香港，但企业即使有意回流或迁册香港，也不能一蹴而就，需时处理，暂时难对甲级写字楼有逼切需求。

加上当前写字楼过剩，空置率高达12.1%，而未来几年将有大批商厦落成，供应量大增，写字楼楼面需时消化，令发展商在竞投商业地皮时显得更审慎，出价不敢太进取。
商厦供应过剩商地或须拆细

因此，3幅商业靓地尽管极具价值，若商厦租赁市道短期没明显改善，当地皮招标时恐怕有流标风险。当局须密切注视市况，若情况不就，须实事求是，考虑将地皮拆细，减低发展商独力承担发展的风险，甚至修订招标条款，来提高发展商投地意欲。

至于住宅用地方面，由于发展商仍有1.6万伙货尾待售，未来3至4年的一手潜在供应累计逾10万伙，故对补充土地储备的逼切性不大，令其在投地时出价保守。尽管当局曾扬言不会贱卖土地，但面对巨大公共财政压力，当局为了增加库房收入，有必要面对现实，因应市道调整地皮底价，不能墨守之前市旺时的定价，做到随行就市，否则流标收场事件将陆续频现。