港府低价售旺角地王 平衡利弊难言贱卖土地

楼市继续吹淡风之际，旺角洗衣街商业地日前揭标，虽避过流标厄运，但中标价却远低于市场估值，难免惹来贱卖土地的批评。港府口说善价而沽，但实际上却愿意低价卖地，某程度反映政府面对的两难局面，一方面着急增加库房收入，但又要顾及实际市况，在两者之间取得平衡，以免地皮频流标而库房日益空虚。至于发展商貌似执到「笋地」，但若将今次较复杂卖地条款一并计算在内，建造成本并不便宜。
商厦供应过剩发展商投地审慎

中标价约47.3亿元，每尺楼面地价仅3103元，比截标前市场估价下限56.4亿还要再低16%，若跟去年最高估值228亿元比较，地皮价值在1年间大幅贬值80%。地皮位处市中心，交通便利，属优质靓地，政府却以超低价批出，自然惹来非议，担心此举会令发展商今后尝试低价入标，令地价一浪低于一浪，贱卖土地成新常态。

过去两个月，有3幅住宅及商业地皮先后流标，政府曾扬言不会贱卖土地，但《预算案》公布后，今个财政年度卖地收入仅得711亿元，按年大跌50%，而卖地及补地价向来是库房主要收入来源，约占25%，面对收入大减，财赤急增，当局急需增加收入。从当局向马会未来5年每年加徵24亿元额外足球博彩税，又大加烟草税，反映增加收入的逼切性，卖地更不容有失。

财政司司长陈茂波表明，当地皮重新招标时会随行就市，因应现实调整地价。虽然本港与海内外全面恢复通关，入境旅客明显回升，但经济复苏力度却不似预期，企业暂无扩充业务打算。再加上写字楼供应过剩，空置率高达12.1%，今明两年新落成的甲级商厦楼面面积达680万方尺，至少要4至5年才能全部消化，令发展商对商厦后市有保留，在投地时变得更审慎。毕竟商业地投资金额庞大，发展商无法像住宅地皮般可预售楼花迅速令资金回笼，而且项目落成后又不能拆售，只能靠长綫收租回本，而当前写字楼市道不景，无法加租，唯有在投地中压低地价来减轻成本。

由于只收到3份标书，当局可供的选择不多，若任由其流标，无疑令地皮继续晒太阳，对库房于事无补，不如因应实际市道在地价上再作出适度调整，早些出售地皮，增加库房收入，亦期望发展商投得地皮后早点动工，创造更多就业职位，并配合毗邻旗下新世纪广场产生协同效应，一俟商厦市道复苏，有助推动经济发展。
落实卖地条款发展成本不便宜

英谚有云：魔鬼隐藏在细节中。今次发展商看似以「超笋价」买到商业靓地，但若细看卖地条款细节，须为政府兴建社区会堂、公共交通交汇处、跨境巴士车站、公众停车场、公厕、多条行人天桥和保留3棵榕树等，更要预留建筑物间距，令地皮后面的旺角道和快富街空气流通，令发展商难以兴建屏风式低座，如何有效分隔这些公用社区设施和商厦而又不会出现格调不协调，商场规划又不会变得零碎分割，非常考验设计师的功力，大大推高了建筑成本。据业界分析，这些社区设施占此项目建筑成本约20%。

之前多块地皮流标，除了规模庞大原因之外，与卖地条款涉及兴建公用设施，推高项目发展成本有关。因此，港府若想在楼市低迷时卖地顺利，可从卖地条款入手，设法减少一些会为发展商带来不确定性风险的条件。

面对庞大财赤压力，政府卖地不容有失，须因应市场走势调整地价，并适当调整卖地条款，才能紧贴市价将土地出售，避免予人贱卖土地感觉。