港府低价售旺角地王 平衡利弊难言贱卖土地

2023-03-03 00:00

楼市继续吹淡风之际,旺角洗衣街商业地日前揭标,虽避过流标厄运,但中标价却远低于市场估值,难免惹来贱卖土地的批评。港府口说善价而沽,但实际上却愿意低价卖地,某程度反映政府面对的两难局面,一方面着急增加库房收入,但又要顾及实际市况,在两者之间取得平衡,以免地皮频流标而库房日益空虚。至于发展商貌似执到「笋地」,但若将今次较复杂卖地条款一并计算在内,建造成本并不便宜。
商厦供应过剩发展商投地审慎

中标价约47.3亿元,每尺楼面地价仅3103元,比截标前市场估价下限56.4亿还要再低16%,若跟去年最高估值228亿元比较,地皮价值在1年间大幅贬值80%。地皮位处市中心,交通便利,属优质靓地,政府却以超低价批出,自然惹来非议,担心此举会令发展商今后尝试低价入标,令地价一浪低于一浪,贱卖土地成新常态。

过去两个月,有3幅住宅及商业地皮先后流标,政府曾扬言不会贱卖土地,但《预算案》公布后,今个财政年度卖地收入仅得711亿元,按年大跌50%,而卖地及补地价向来是库房主要收入来源,约占25%,面对收入大减,财赤急增,当局急需增加收入。从当局向马会未来5年每年加徵24亿元额外足球博彩税,又大加烟草税,反映增加收入的逼切性,卖地更不容有失。

财政司司长陈茂波表明,当地皮重新招标时会随行就市,因应现实调整地价。虽然本港与海内外全面恢复通关,入境旅客明显回升,但经济复苏力度却不似预期,企业暂无扩充业务打算。再加上写字楼供应过剩,空置率高达12.1%,今明两年新落成的甲级商厦楼面面积达680万方尺,至少要4至5年才能全部消化,令发展商对商厦后市有保留,在投地时变得更审慎。毕竟商业地投资金额庞大,发展商无法像住宅地皮般可预售楼花迅速令资金回笼,而且项目落成后又不能拆售,只能靠长綫收租回本,而当前写字楼市道不景,无法加租,唯有在投地中压低地价来减轻成本。

由于只收到3份标书,当局可供的选择不多,若任由其流标,无疑令地皮继续晒太阳,对库房于事无补,不如因应实际市道在地价上再作出适度调整,早些出售地皮,增加库房收入,亦期望发展商投得地皮后早点动工,创造更多就业职位,并配合毗邻旗下新世纪广场产生协同效应,一俟商厦市道复苏,有助推动经济发展。
落实卖地条款发展成本不便宜

英谚有云:魔鬼隐藏在细节中。今次发展商看似以「超笋价」买到商业靓地,但若细看卖地条款细节,须为政府兴建社区会堂、公共交通交汇处、跨境巴士车站、公众停车场、公厕、多条行人天桥和保留3棵榕树等,更要预留建筑物间距,令地皮后面的旺角道和快富街空气流通,令发展商难以兴建屏风式低座,如何有效分隔这些公用社区设施和商厦而又不会出现格调不协调,商场规划又不会变得零碎分割,非常考验设计师的功力,大大推高了建筑成本。据业界分析,这些社区设施占此项目建筑成本约20%。

之前多块地皮流标,除了规模庞大原因之外,与卖地条款涉及兴建公用设施,推高项目发展成本有关。因此,港府若想在楼市低迷时卖地顺利,可从卖地条款入手,设法减少一些会为发展商带来不确定性风险的条件。

面对庞大财赤压力,政府卖地不容有失,须因应市场走势调整地价,并适当调整卖地条款,才能紧贴市价将土地出售,避免予人贱卖土地感觉。
 

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