市区重建可持续 检视收购补偿机制

本港市区旧楼老化日益严重，不时发生塌石屎事件，而作为旧区重建旗手的市建局，上年度罕有地盈转亏，并预警亏损情况可能持续好几年，未来将面临严峻财政压力。在楼市持续下行的大形势下，市建局除了积极开拓财源，政府亦有必要检视已实施22年的同区7年楼龄补偿机制，否则市建局难以持续有效营运。

市建局在2022/23年度录得35.3亿元净亏损，是9年来首次见红。市建局主席周松岗透露，未来几年将是市建局收购发展高峰期，预计需要960亿元，该局计画下年度起将现时借贷上限由60亿元大增至250亿元，并考虑向企业发行绿色债券，以应付资金需要。
楼市下行增市建局财政压力

市建局自2001年成立以来，除了成立初期、2008和2013年外，大部分时间都是赚钱，因过去20年适值楼市处于大牛市，楼价大涨小回，而亏损年份处于楼市调整时刻，故局方即使高价收购项目，待项目落成时楼价已大幅回升，令项目由亏转盈。然而，今次财政危机并非周期性般简单，因楼市持续低迷，息口在高位徘徊，加上未来3至4年的潜在一手供应破纪录达10.7万伙，令楼价持续受压一段颇长时间，不知何时才能见底大幅反弹。故市建局已放风，未来5年将有10个项目招标，因以往是高价收购，在楼市低迷下，预计会亏损20亿元，便是已作最坏打算，项目「高买低卖」将持续多年。

事实上，市建局面对着一个很严峻的结构性问题，症结在于同区7年楼龄补偿机制。当年土地发展公司（市建局前身）成立时，旧区收楼重建工作阻滞重重，旧楼业主坚持要原区置业，为了提高诱因吸引业主同意收购，当局决定以同区7年楼龄为补偿基准，即除了给旧楼业主自住物业市值楼价外，并会加上一笔以特惠津贴方式发放的自置居所津贴，津贴是以同区7年楼龄的楼价作为计算基础，令收购价变得非常可观和具吸引力。

在楼市向好时，项目「高买高卖」，市建局仍有利可图，问题不大，顶多被讥为将重建项目包装成豪宅出售。可是，当楼价横行或向下时，问题便开始浮现，由于收购成本高，再加上建筑成本上涨和利息开支，项目随时变成「高买低卖」，亏损收场。
宜谘询调整7年楼龄基准

市建局行政总裁韦志成最近频频开腔，指当初制定同区7年楼龄补偿机制时没有「深思熟虑」，以深水埗兼善里项目为例，收购尺价1.6万元，惟市价仅每尺最多9000元，质疑为何要动用大量资源补贴业主换楼，而业主却没做到应做的楼宇复修，是时候检讨旧区重建收购价，以免资源错配。

活化市区，目的是改善区内居民生活环境，确保楼宇获得适当维修，避免塌石屎、塌楼事件发生，危及居民和途人安全。市建局肩负旧区重建重任，须确保其自身营运可持续性，关键在于财政自给自足，若旧楼收购价不合理地高昂，倘若每做一个项目便蚀一个，只会造成沉重财政负担，即使举债，也难以长期营运下去。资金不断缩水，收购进度只会放慢，令楼龄逾50年的旧楼重建无期，让居民每天出入担惊受怕。

相关政策执行了22年，明显已不合时宜，市建局从可持续营运角度出发，考虑降低成本，最直接方法是从根源入手，修改收购补偿机制，但由于机制是当年政府和立法会制定的，解铃还须系铃人，当局应主动提出公众谘询，研究如何优化机制，如将7年楼龄赔偿基准调整至10年或15年，甚或研究其他可行的替代方案，确保市建局可收支平衡，市区重建工作可持续开展下去。