楼市压力大 减辣助振信心利率仍关键

楼价跌跌不休，差估署公布最新楼价指数，跌至近6年半新低，更将今年升幅蒸发殆尽。为了改善楼市氛围，港府日前已出招，将实施了13年的楼市辣税减辣，希望可刺激需求。相信减辣短期有助刺激成交量，但楼市仍受息口高企、一手货尾多、经济复苏不似预期等问题困扰，下行压力仍大，要扭转楼价跌势，关键是设法改善经济，提振市场信心。
一手货尾多发展商减价促销

差估署公布9月份楼价指数，按月下跌1.75%，连跌5个月，累计跌幅6.2%，将年初所有升幅蒸发，今年首9个月累计倒跌0.78%。至于租金指数按月升0.65%，连升8个月，累计升幅6.15%，与楼价指数呈背驰现象。

由于楼价指数属滞后指数，相信10月份指数仍会持续下跌，因准买家憧憬《施政报告》会调整楼市辣招，纷纷静观其变，以致楼市交投几乎陷入冰封状态。随着《施政报告》推出3招减辣：将压抑投机炒风的额外印花税禁售限由3年缩减至2年、港人买第2个住宅单位和非本地人买楼的印花税率减半，以及外来人才置业印花税由「先徵后退」改为「先免后徵」，令投资者和专才入市时可节省税款，确实改善了楼市气氛，预约睇楼量上升，有望令短期成交量增加，但能否令楼价止跌回稳仍有待观察。

楼市下行压力依然较大，与新盘销售缓慢，一手货尾已增至逾2万伙有关，再加上获批而未推售的新盘数量不断增加，发展商在新盘积压下，产生了减价促销压力，纷纷趁减辣措施出台后低价开盘，采取货如轮转策略，希望资金能尽快回笼，可在业绩会上向股东交代。然而，发展商减价促销可能对同区二手楼造成压力，业主若要放售物业，只能下调叫价才能吸引买家。

此外，息口仍有向上的压力。尽管美国联储局官员近日频频放鸽风，但通胀有回升迹象，即使储局11月议息时按兵不动，但12月加息机会仍存在，加大了本港银行调高最优惠利率（P）的压力。港元与美元挂鈎，之前储局多次大幅加息，累计加了5.25厘，但香港因经济放缓，未有每次跟加，仅加了5次息，累计加幅0.875厘。

市民买楼做按揭大多选择拆息按揭计划（H按），现时1个月拆息4.95厘，令银行业资金拆借成本上升，供楼人士大多已触及H按封顶息率，即4.125厘，使本已微薄的按揭利润进一步减少。再加上金管局7月时放宽按揭成数上限至7成后，银行业平均贷款额上升，增加业务风险，为了抵销风险，以及保持按揭业务有合理利润，若不调高P，便有必要再上调新做按揭的H按封顶息率。
加息风险骤增准买家观望浓

面对银行可能再加息，而储局又放风高息会持续一段颇长时间，令准买家对入市显得审慎，部分人索性转买为租，宁愿多观望一段时间才考虑入市，这解释租金指数持续上升。

要扭转楼市下行压力，当局应加大力度提振经济，加快复苏步伐，吸引更多外资来港投资，刺激股市上扬，令市民收入增加，投资有进帐，而银行亦在加息方面保持克制，让准买家以至投资者恢复入市信心，楼价才有望回稳并上升。