辣招成历史 楼价由供求自定是好事

2024-02-29 00:00

面对财赤严峻,财政司司长陈茂波在新一份财政预算案减少「派糖」是意料中事,但令人意外是宣布即时撤销所有楼市辣招,金管局亦随即暂停两厘压测,令楼市回到14年前「零辣招」时代。全面撤辣会否掀起炒风暂时难以定断,但至少改善楼市氛围,增加市民入市信心,楼市回稳,才有利经济复苏,让财政收入回升,早日摆脱赤字困扰。

本财政年度录得1016亿元赤字,很大程度是楼市疲弱,导致地价收入仅录得194亿元,比原先预估大幅减少656亿元。为了刺激楼市,港府去年10月对实施了约14年的楼市需求管理措施「减辣」,但成效不理想,社会有声音要求进一步减辣。现在陈茂波将所有辣招全撤,未尝不是好事,因辣税一直被人诟病为扭曲市场运作,越加辣楼价越升,现在交回市场重新进行自我调整。
首次表明北都工程先于交椅洲

政府一下子全面撤辣和放宽按揭成数,从即时市场反应,业主反价或封盘,令人担心会引发炒风重燃。港府2010年因应楼市炒风炽热而推出辣招,之后不断加辣仍无法控制楼价,因楼价飙升背后有很多因素,包括环球央行放水,长期超低息环境下,银行水浸,资金流入楼市股市。时移世易,随着美国联储局近年大幅加息,供楼负担加重,加上未来几年一手供应大增,导致楼市逆转。全面撤辣后,楼价未必一定会飙升,但未来将会出现好友与淡友之间博弈。

港府推出多项输入专才计划,已有10万专才抵港,对楼宇需求殷切,撤辣后令上车门槛大降,相信有利专才、换楼人士、投资者和投机者入市,刺激交投量上升。然而,交投升不等于楼价必升,因今年落成的新盘有逾2.5万伙,再加上一手货尾有2万伙,需时消化,而港府亦表明新财政年度会推8幅地皮出售,连同港铁和市建局的项目,可提供1.5万伙,释出市场供应量非常充足,长远难有炒卖空间的信号。因此,不排除楼价短期会随交投量上升而回稳,但最终走向却视乎储局何时减息、香港经济情况等基本因素而定。

从政府预估新财政年度地价收入为330亿元,比本年度上升70%,可窥见当局也认为撤辣有助增强市场信心,当楼市回稳,发展商投地信心恢复,自然不愁卖地收入回升,经常帐开支有望两年后灭赤。政府对赤字能短期内转亏为盈,未免有点乐观,毕竟香港是开放型经济,很大程度受外围经济情况影响,而欧美和内地经济下行压力仍在,香港未来有很多基建工程上马,工程开支只增不减,故发债将是短期增加财政收入最稳妥方法。

陈茂波表明,未来5年每年发债950亿至1350亿元,推动北部都会区及其他基建项目。这是港府罕有地就基建工程大规模举债,但面对众多工程项目,所涉资金非常庞大,当局无法同时多头并举,只能因应公共财政状况为项目定出发展缓急先后次序,成熟项目可继续推进,正在前期规划或构思阶段项目,则按重要性调整进度。北都和交椅洲人工岛作为本港造地两大项目,孰先孰后,陈茂波首次公开表明,虽然两项目会继续发展,但北都在推进次序上先于交椅洲,即填海工程需要推迟开展。

面对财赤高企,陈茂波制定了一套开源节流的财政整合计划,来尽早达致收支平衡。虽然开源没有重大举措,但建议在薪俸税和个人入息课税标准税率推两级制,入息净额逾500万元课税率提高1个百分点至16%,变相加税,若财赤依然高企,不排除未来可再调高相关税率。
检讨2元乘车优惠免成财政重担

至于节流方面,除了冻结公务员编制外,当局表明会检讨长者2元乘车优惠和公共交通费用补贴计划的运作,而前者一直被诟病被滥用,以致该项开支由2019/20年度的13亿元急增至本年度40亿元,增幅逾2倍。当局不取消2元乘车优惠,也不会更改60岁合资格年龄,相信是避免引起长者不满情绪,只能设法优化,而考虑的选项据说包括为每月乘车次数设上限、划一每程补贴的车资不超出10元,超出10元者须付原本车资两折,以打击长车短搭问题,确保这项开支不会造成重大公共财政压力,亦让公帑用得其所。

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