龙汉标倡引入「白色规划」激发土地潜力

2024-07-12 00:00

龙汉标(录像方式发言)建议引入「White Zone」白色规划。图左为谢伟铨、右为林家辉。
龙汉标(录像方式发言)建议引入「White Zone」白色规划。图左为谢伟铨、右为林家辉。

星岛新闻集团举办的「星岛房地产发展动向论坛2024」昨日举行,在第二个专题土地规划主题中,龙汉标建议引入「White Zone」白色规划,将指定区域不限制土地用途,让市场决定最合适用途,以充分体现城市变化。
立法会地产及建造界议员兼地建会秘书长龙汉标以录像方式发言,他表示,在释放市区重建潜力方面,还有很多措施可以推行,在城市规划方面,考虑引入「White Zone」白色规划,将指定区域不限制土地用途,同时可考虑商业或其他用途,以充分体现城市变化,认为发展潜能会更完善,让市场决定最合适用途。

旧区重建方面,以前大厦间可能会预留后巷位置,用来铺设供水管、走火警或弃置垃圾,目前后巷已失去原有价值,认为随市区更新,可将上述用途纳入建筑物范围内,当旧区拆楼重建时,若能更有效将不同地盘合并发展,并利用后巷面积,新建筑物设计及用途会有改善。另外亦要增加地积比例,发挥最大土地潜能;同时政府增加土审处人手,以加快处理强拍项目。
谢伟铨:需因应市场变化改变

卖地流标是有好多因素造成,发展商出价是否达政府心目中底价,若未达政府心目中底价就会流标,但发展商为何出价未达底价,往往是因地皮本身有技术问题要克服,故发展商出价较为保守。

另外,粉岭北及古洞北有6个项目换地失败,认为与上述流标情况相似,不过换地牵涉政府与业权人之间洽商补地价,认为与所有商业性洽商一样,一定会经过多轮讨价还价,上述两区补地价政府有指定限期,令达成协议机会减少。

至于上述项目换地失败后会否影响整个北部都会区布局,仍要视乎政府能否做到基建先行,作为新发展区认为有大量基建一定要预先做好规划及推行,会影响地皮日后是否成功卖出,以及居民迁入等。

立法会建筑、测量、都市规划及园境界功能组别议员谢伟铨表示,分区计划大纲图(OZP)不可一成不变,认为需要因应市场变化而改变,别再沿用旧思维限制发展。

谢伟铨认为,土地物业需要应用于推动产业发展上,否则会窒碍产业发展,强调自己尊重市场经济,但质疑「积极不干预」在现时能否发挥最佳效果,认为在经济有问题时,政府需要适度介入、未必不公道,否则会件事成果大打折扣。

谢伟铨又指,填海造地增供应,亦可考虑绿化地及郊野公园。另外,他认为地积比转移条款离地,强调要跨区进行,转移至其他区域,提供经济因素去吸引重建,利用地积比转移去新发展区居住及工作,认为造地规划要积极及具前胆性,以解决问题。
林家辉:降强拍门槛助市区重建

香港测量师学会会长林家辉表示,增加地积比不用太过意识形态限制发展,不应再只是一个硬指标,否则会失去灵活性,未来重建时可考虑连同周边其他用地组合成一个片区,整合再发展,就能有新的突破。另外,目前OZP欠缺灵活性,建议政府主动修改OZP,在规划上增加弹性,不用业界逐个申请,且逐个申请修改需时长。

林家辉认为,降强拍门槛可有效推动市区重建,即使对于一班业主自己组织重建都有帮助。至于中长期预计会有一段时间土地供应,用于创科用途,但其实房地产业属衍生行业,若经济不佳,市民置业需求会下降,所以土地供应先着重发展为经济及创科用途。此外,发展商手上有不少农地,先前换地失败因为发展商当时未知道市况走势,拒绝政府提出价钱。这反映只要价格一到位,该批农地就能转化其他用途。

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