楼价7连跌 2万新盘货尾待消专家料全年跌7％「谷底仍未见」

2023-12-28 11:05

政府「减辣」力度不足、息口持续高企，连累楼价跌势未止。差估署最新数据显示，11月楼价指数报316，按月下跌1.99%，虽然跌幅较10月2.1%略为缩窄，但为连续7个月下跌、再创逾6年半以来最低，同时令今年首11月楼价累积跌幅扩阔至约5.6%。业界预期，由于缺乏特别利好消息，预期12月楼价会继续下跌，料全年跌幅约7%。

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较历史高位劲泻逾20%

差估署最新数据显示，11月私人住宅售价指数报316，按月下跌约1.99%，连跌7个月，累跌10.78%，再创2017年3月录321.2之后，逾6年半以来最低纪录。总结首11个月，私宅楼价指数累跌约5.59%，较去年同期跌约6.56%，最新指数对比2021年9月历史高位398.1，劲泻约20.62%。

中小单位跌2.04%「最伤」

各类单位楼价指数全面报跌，幅度介乎1.74%至2.04%，当中跌幅最大为面积432至752方尺单位，最新报307.7，按月下跌2.04%；其次为面积1076至1721方尺单位，最新报282.8，按月下跌1.98%。

至于面积431方尺以下单位，按月下跌1.95%，最新报341.1；面积753至1075方尺单位，最新报293.7，按月下跌1.95%；跌幅最少为面积1722方尺大单位，按月下跌1.74%，最新报283，但期内相关交易自今年7月起连续5个月少于20宗。

泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚表示，12月除美国联储局第三度维持利率不变之外，没有太大利好消息，预期本月楼价有机会再下跌1.5%，全年累积下跌约7.1%。他又说，政府「减辣」只能对楼市起稳定作用，不会令到市况逆转，经济复苏不及预期及高息环境下，楼价跟随下行。由于美国明年初减息机会不大，继续维持利率不变机会较高，对楼市帮助不大，加上逾2万伙新盘货尾消化需时，料明年初楼价不会有太大起色。

莱坊董事及大中华区研究及谘询部主管王兆麒表示，楼价持续下跌主要是受高息环境、购买力不足，以及新盘货尾量大，发展商减价去货等因素影响。虽然《施政报告》为楼市「减辣」，但因购买力需要更长时间释放，同时市场短期内亦缺乏信心，预期今年全年楼价将下跌6%至7%，而明年上半年楼价面对阻力仍然很大，有机会再跌3%至5%。

中原亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，楼价指数持续下跌反映「减辣」力度不足，若政府意识到楼价继续下跌会令本港整体经济出现危机，明年初或会进一步「减辣」，首季有望出现成交量小阳春，楼价亦有望于上半年升5%。

美联住宅部行政总裁（港澳）布少明表示，随着近期多项利好因素出现，例如明年有望减息，以及政府有机会于明年2月底发表的《财政预算案》全面「撤辣」，明年楼价有机会上升约5%。

另外，反映逾百大最受欢迎屋苑售价指数最新报272.6，按月下跌约1.91%，并且跟随楼价指数连跌7个月，其中市区指数最新报267，按月下跌约2.23%，新界报268.2，按月下跌1.76%。

中原：料第四季货尾量将继续增加

中原地产研究部高级联席董事杨明仪早前指出，加息持续及楼价下跌打击下，待售单位向上升穿2万伙危险水平。本地经济放缓，楼市下行调整未完，发展商新盘销售压力增加，料第四季货尾量将继续增加。一手楼市积压的情况逐步恶化，值得警惕。

预计2023年落成的私人住宅，截止于今年第3季有近六成单位尚未售出，售出比例仅约四成创10年新低，销售进度落后。2014年至2021年，每年第3季同年落成的一手售出比例平均达七成，曾经更高见超过八成，2018年81.4%。惟近2年售出比例持续下跌，由过往八年平均约七成，降至2022年的六成，2023年再跌至不足五成，只有43.2%，比例由以往七成大幅缩减了26.8个百分点，导致现楼货尾积压不断上升。