联储局今夜料发减息讯号 「供平过租」可重现？专家称入市还看一关键｜议息前瞻
2024-07-31 06:00 
美国联储局将于本港时间周四凌晨公布议息结果。利率期货显示，交易员普遍预期联储局今次会「按兵不动」，至9月会议才减息0.25厘。有「联储局线人」之称的《华尔街日报》记者Nick Timiraos日前亦指，预计局方将于今次会议发出9月减息讯号。有地产界人士预计，一旦美国开展减息，而本港跟减超过半厘，将重现「供平过租」，刺激投资客入市，为楼市带来新一波购买力。《星岛头条》翻查个别蓝筹屋苑放盘发现，若供楼利息下调0.5厘，对物业投资客而言，确实会出现「供平过租」。
踏入租务旺季，美联物业预计愈来愈多内地生、高才、专才等涌港所衍生的租赁需求，可推动租金持续上升。该行指出，上半年楼价指数累跌4%，已形成「租金升，楼价跌」的情况，相信随着联储局9月开始减息的机会愈来愈高，若本港银行业未来跟随美国联储局减息超过0.5厘，「供平过租」将重现，促使「转租为买」及投资者入市情况增加，为楼市提供新一波购买力。
《星岛头条》在主要地产代理行的网站，物色了同时放售及放租的单位，比较买入单位的按揭月供金额，以及放盘租金。举例蓝筹屋苑太古城安盛台建安阁503实尺的低屋F室，现时以800万元放售，放租则为月租18,500元。
倘减半厘 买太古城「供平过租」
以现时实际按息4.125厘计，若投资者支付50%首期、供款30年，按揭月供为19,386元，若成功以18,500元放租，租金收入未能完全覆盖按揭支出，每月需要「补贴」886元。
不过，若本港银行最优惠利率下调0.25厘，实际按息降至3.875厘，按揭月供已降至18,809元，贴近租金收入。若本港银行减息幅度达0.5厘，令实际按息降至3.625厘，按揭月供将降至18,242元，并会出现「供平过租」，投资者靠租金收入足够供楼。
入市第一城 现已抵销供楼支出
另一租务成交活跃的沙田第一城，4期44座中层F室，现时以480万元放售，放租为月租15,300元。若投资者造50%按揭，以现时实际按息4.125厘计，按揭月供11,632元，本身已「供平过租」。倘若本港银行减息0.5厘，实际按息降至3.625厘，月供更低至10,945元，即每月净赚超过4,000元。以上例子未计管理费等支出，单位亦可能有恒常的维修支出。
麦萃才：投资与否还看定存回报
虽然个别屋苑已出现支付50%首期买入投资、并出现「供平过租」的情况，但浸会大学会计、经济及金融学系副教授麦萃才直言，投资者要问自己一个问题，现在动用这么多资金作投资是否值得？「有Opportunity Cost（机会成本），放在银行也有3厘多、4厘」，投资者看的是买楼收租回报，等于或高于定存利率，投资才会成立。
在前述太古城例子，若成功以每月18,500元放租，一年租金收入为22.2万元，除以楼价800万元，租金回报率2.775厘；而在沙田第一城的例子，若以每月15,300元租出，一年租金收入18.36万元，除以楼价480万元，租金回报率3.825厘。
麦萃才续说，虽则敍造定存，仅到期收取利息，不像买楼有机会做到资本增值，但「现在看不到楼价会升，第二回报率又低于银行定期，看不到为甚么要买（来投资）。问题是现在利息太过高！当利息降到一定水平，投资者、投机者便会全部出来，楼市便逆转」。
麦萃才认为，若美国开展减息，一至两季应可减1至1.5厘，「估计不用太久时间，视乎数据，若核心通胀率维持在2%以下、失业率强劲，其他指标也很差的话，可能会减多一些，因为有空间减」，届时利率敏感资产，「包括楼市，反应会大一些，入来的人包括投资者、投机者，但开头减息影响不是很大」。
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