楼市撤辣涌现购买力 让子弹飞待好淡角力

政府全面撤销楼市辣税和取消压力测试后，连日来一二手交投量飙升，反映市场气氛回暖，吸引用家和投资者入市，当中不排除有小部分是炒家。撤辣效应开始浮现，相信购买力会陆续被释放出来，楼价有望止跌回稳，至于楼价会否重拾升势，则视乎好淡友之间博弈的结果。
市场气氛改善暂毋须过虑炒风

《财政预算案》上周三公布全面撤辣后，一手成交量由撤辣前日均约11宗，大增至现时约117宗，单是刚过去周末的两天便录得445宗成交，比整个2月份的成交量多逾1倍，有新盘首批138个单位在4小时内便迅速沽清，是近几个月来罕见。至于二手交投量也大增，更录得业主反价成交，而荃景围在短短3天内出现逾20宗成交，当中投资者占7成。

楼市交投量与日俱增，与全面撤辣有密切关系。之前政府通过新住宅印花税、额外印花税和买家印花税，限制市民买第二套房、限制住宅转售期和限制非本港居民买楼，来压抑炽热炒风，令到一些有闲钱想买楼投资的人士，因入场成本过高而作罢。现在政府全面撤辣，大大降低交易成本和持货成本，自然吸引投资者重临楼市。

此外，撤辣令楼市气氛大为改善，之前准买家眼见楼市拾级而下，担心楼价会进一步下跌而不愿入市，导致量价齐跌。随着政府全面撤辣，降低入市门槛，用家眼见投资者和炒家纷纷出动，业主封盘反价，担心若迟买便要买贵货，决定不再观望。

楼市再现炒家踪影，相信政府在撤辣时已将这问题列入预估情境之中，而市场出现炒卖现象是很寻常的事，在现阶段炒风只属个别事件，毋须过分惊慌。毕竟辣招属于人为干预，扭曲楼市，导致现时楼价未必是真实价格，炒家进场可哄抬市场氛围，让用家和准买家重拾市场信心，而炒家又懂得评估物业价格，只要觉得抵买就会出手，当楼价升到其心目中价格，有合理利润便会出货。因此，未来几个月将是楼市好友和淡友之间博弈，而业主眼见需求增加，不再减价求售，在叫价方面企硬，令楼价止跌回稳，有助找出一个平衡点。
惠港措施陆续来助稳楼市信心

撤辣令楼市氛围大为改善，短期会刺激一二手交投上升，楼价即使回稳，但未必一定会大升。内地曾对楼市实施严厉需求管理措施，包括限购、限贷、限价等，去年8月下旬全国各地陆续放宽或取消楼市辣招，刺激楼市成交量，一线城市楼价在9月短暂止跌企稳，其后无以为继，楼价依然向下寻底。内地经验反映楼市撤辣未必令楼市逆转，皆因民众对经济前景欠缺信心，楼盘供应多，但多间房企又出现违约，令人担心买入的楼花烂尾收场。

本港楼价受到未来一手供应过多制约，今年预计有2.5万个单位落成，再加上有2万个货尾，而未来3-4年潜在供应量近11万伙，消化需时。

政府撤辣后，有约9万个二手单位即时解封，令到市场潜在供应大幅增加，与新盘争客。发展商即使眼见市场气氛好转，也是贴近市价开盘，并推出优惠付款安排，希望可吸引投资者入市大手买入多个单位，让其只需付少额订金，却有充裕长成交期对单位进行转售图利，可见其策略是搞旺市场气氛，先求量，再求价。

影响楼价另一关键因素是利息走向，一旦美国联储局下半年启动减息周期，便有望纾缓供楼人士的负担。再加上中央已放风将陆续推出惠港政策措施，有望改善本港经济，进一步提振市场信心，令楼价进一步回稳。