金管局传检讨按揭 专家称有条件调低压测 吁降楼按比率助换楼

2024-02-05 14:44

政府去年减辣救市措施未见成效,本港楼市继续寻底,有本地传媒报道,金管局拟就楼按贷款利率压力测试的措施进行检讨,包括压测的利率是否维持为加2厘、压测应用的供款比率,甚至其他措施如楼按比率等。

金管局发言人回应指,局方不时检视压力测试的要求
金管局发言人回应指,局方不时检视压力测试的要求
例如在2022年9月考虑到当时的利率环境和按息走势
例如在2022年9月考虑到当时的利率环境和按息走势
以及按息过往长期平均水平
以及按息过往长期平均水平
该局已把压测假设按揭利率上升幅度的要求,由3厘降至2厘
该局已把压测假设按揭利率上升幅度的要求,由3厘降至2厘
该局会继续密切监察市场环境变化
该局会继续密切监察市场环境变化
有需要时作出合适调整。
有需要时作出合适调整。

金管局发言人回应指,局方不时检视压力测试的要求,例如在2022年9月考虑到当时的利率环境和按息走势,以及按息过往长期平均水平,该局已把压测假设按揭利率上升幅度的要求,由3厘降至2厘。该局会继续密切监察市场环境变化,有需要时作出合适调整。

降压测对上车客影响不大

星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉则表示,压测利率作出调减属合理做法,相信对楼市起正面推动作用。他指出,压力测试的目的,是确保按揭借款人有足够财务能力,应付按息上升引致的还款压力,考虑到本港银行的拆息处于较高水平已一段时间,加上市场预期美国今年会启动减息周期,认为假设利率再进一步上升的幅度不大,有条件于压测「加2厘」的基础上进一步调低。

不过,现时首置人士只要不超过供款和入息比例上额,便毋须进行压力测试,因此调低压测对于「上车一族」的影响不大,反而对于有按揭在身的已置业人士而言,如果压测调低至加1厘,基本上只要能通过目前「供款与入息比率」,即能轻易通过压测。

他相信任何「减辣」措施都有助提振买家信心,认为新一份财政预算案政府的楼市措拖,将与过去一年政府以往的房屋政策一致,目的是为协助本地置业人士拆墙松绑。不过,社会有声音提出「撤辣」提振楼市,他就认为完全「撤辣」对整体楼市不见得有好处,如果卖家对后市信心不足,随时造成崩盘,但辣招税仍有很多细节,是可以修订及放宽的。

倡第二套物业免付DSD

同时,他就稳定楼市及帮助市民置业提出多项建议。第一,调整楼按比率协助业主换楼,如有按揭在身毋须扣减一成按揭成数,希望减轻准买家首期负担。第二,延长「先买后卖」印花税退税期限,原规定换楼客须12个月内售出原有物业方可退回双倍印花税,建议延长印花税退税期限鼓励业主换楼,增加市场供应及信心。第三,可考虑放宽业主持有第二套物业,而毋须缴付双倍印花税(DSD),让业主免去需在短时间卖楼的烦恼。

另外,他表示市场正憧憬2月底财政预算案中有机会提振经济及楼市措施,估计银行不敢进行明显调整,加上临近农历新年楼市,大市气氛较为观望,相信今个月交投将持续淡静。

 

对于金管局拟就楼按贷款利率压力测试的措施进行检讨,中原按揭董事总经理王美凤指出,既然「放风出来,就是要落雨」。放宽第二套物业或者非自用物业按揭,供款入息比率的要求要降低10%,然后将二套房按揭或者非自用按揭的用家,供款占入息比率(DSR)由40%上升回到45%,都已经会好很多,假设是供两层楼的业主,两层楼的债务,5%也有充足的规划。


她又指,相比调低压测及楼按比率,她希望可回复在以前「没有措施的状态」,最近大家都不断建议政府全面撤辣,过去十几年实施逆周期措施,原因是为了楼市要降温,现时楼市已是下行格局,没理由落药这么久,如要想海外人士买港楼,仍设置买家印花税,虽然专才计划可先免后徵,但投资者并非会用专才计划。

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