学生住宿变新兴商机仲量联行料回报逾5厘需求庞大政商界纷增宿位

2024-03-27 08:55

本地大学宿位向来难求，大学生「争崩头」亦无缘入宿。仲量联行发表最新研究预计，未来4年本港有逾2万个学生牀位缺口，料私人学生住宿成新兴投资物业。该行的香港资本市场部主管陈国章表示，相比其他物业，学生住宿物业投资具备许多优势，目前香港亦有不少由财团拥有的酒店已被改为青年宿舍。

仲量联行香港资本市场部主管陈国章表示，由于学生住宿供应持续不足及非本地学生数量高速增长，过去12个月私人学生住宿租金升幅加快，最高达15%，预期未来租金将进一步上升。

民政及青年事务局去年3月已向香港青年联会批出首个在「将酒店和旅馆转作青年宿舍用途的资助计划」下的项目，为位于铜锣湾摩理臣山道旭逸酒店。

项目由青联与纪惠集团合作推出，青联将以「BeLIVING Youth Hub」的名义营运，共有97间房间，可提供最多194个宿位。

专营青年宿舍管理的安怡居去年翻新一座位于广东道、拥有53年楼龄的唐楼，以推出全新的共居空间，提供44个宿位，月租介乎3,500元至5,900元。

安怡居创办人曾慧莉指出，过往海外及本地住客比例为8比2，落成月内已租出一半宿位。她又指，有酒店业人士主动接触，希望为海外聘请的后勤员工寻觅住宿，可见市场需求逼切。

租金年均升幅逾10% 回报率达5厘

仲量联行香港研究部高级董事锺楚如表示，由于学生宿舍建筑期较长，难以觅合适地皮兴建，大学宿舍供应一直无法满足不断增长的学生数目。她续指，现时香港私人学生住宿入住率高达98%至100%，月租介乎5,200元至1.48万，过去两年年均升幅达逾10%，吸引投资者注意。

仲量联行香港资本市场部主管陈国章则表示，由于学生住宿供应持续不足及非本地学生数量高速增长，过去12个月私人学生住宿租金升幅加快，最高达15%，预期未来租金将进一步上升。

陈国章解释，学生住宿物业投资相比其他物业投资具备五大优势，第一、近年经济环境不理想下，私人学生住宿物业租金回报逾5厘，高于其他物业投资回报，如写字楼仅约4厘；第二、私人学生住宿投资风险更低，学生住宿需求更稳定，且该物业面临较少租金下调及资本贬值风险；第三、私人学生住宿交租按学年、半年或全年计，相比按月交租现金流更稳定，同时投资者容易及时调整租金定价以应对通胀；第四、私人学生住宿入住率高，且学生一般会提早预订；第五、物业投资门槛仍较高，市场供应不会激增。

酒店配套贴近改装成本较低

陈国章又指，由于合适土地供应有限，大部分私人学生住宿供应倚靠改装酒店、住宅及商厦。近年较多投资者选择收购酒店改装，主因酒店设计与现有配套设施更切合要求，改装成本相对其他物业类型较低。他预计，改装后净营业收入收益率可提高87个基点，达逾5%，投资潜力可观。

撤辣后，市场越来越多投资者考虑买入二手住宅改装学生住宿，一是成本降低，二是现时市场上可供选择的酒店货源不多。选址仍以交通便利、邻近港铁站的市区为主，当中九龙半岛及港岛区最受捧，有案例分析指，投资者若将一间有600间客房酒店，改装成有1318张牀位的学生住宿，附设共享空间、独立学习空间、智能出入系统，以及娱乐和健身设施，预计将涉及改装资本开支约3亿，相等于每方尺2000元，或每个可租用住宿空间23.3万。

酒店转作青年宿舍成趋势政府已批3个项目

彭博去年报道引述高力集团数据显示，自疫情爆发以来，香港第一季涉及酒店的交易额已达145亿港元，其中61% 的房间已改建为学生宿舍或出租物业。

事实上，去年《施政报告》已宣布扩大「青年宿舍计划」，资助非政府机构租用合适酒店和旅馆并将房间转作青年宿舍用途，目标在5年内提供额外约3,000个宿位，租金为当区租盘六折；由此反映有关需求的确庞大。

民政及青年事务局去年3月已向香港青年联会批出首个在「将酒店和旅馆转作青年宿舍用途的资助计划」下的项目，为位于铜锣湾摩理臣山道旭逸酒店，共有97间房间，可提供最多194个宿位。项目由青联与纪惠集团合作推出，青联将以「BeLIVING Youth Hub」的名义营运。

据青联网页资料显示，青年宿舍提供6款房型，分别为3款标准房型、两款理想房型及1款优越房型，最小的房型为标准房型A只有176尺，最大的房型则为优越房型有324尺，租金方面则为3,800至4,800元不等。

第二个「将酒店和旅馆转作青年宿舍用途的资助计划」的项目名为Home2 Youth Hostel，由香港菁英会负责营运，涉及荃湾西如心酒店100间房间，可提供最多200个宿位。至于资助计划下第三个获批的青年宿舍项目位于深水埗鸭寮街86及88号，整幢物业共有42个房间，可提供最多84个宿位。项目由刘叶淑婉纪念慈善基金与华置合作推出，将以「仲学舍」的名义营运。

都大拟10亿购酒店作学生宿舍

另一方面，都会大学在去年2月亦高调表示计划买酒店改建学生宿舍，同年9月传出该大学向裕泰兴家族成员罗守弘洽购旗下红磡芜湖街酒店，涉资约10亿。

市场消息透露，都会大学自从计划购酒店后，终于在九龙区找到目标，位于芜湖街84至102号一幢新落成酒店，由裕泰兴创办人「九叔」罗肇唐长子、本身为建筑师的投资者罗守弘持有，将旗下红茶馆酒店及比邻地盘重建，楼高16层，总楼面6.6万方尺，提供433间客房，平均房间面积约150方尺，若以洽购价约10亿计算，每个房间涉资约231万。