银行村屋按揭更严谨 顺利获批须留意四大位 专家：楼龄最关键 3类不能承造

村屋虽然没有市区楼方便，但由于面积相对宽敞，而且价钱更为实惠，所以不少人都会考虑购入村屋。不过按揭方面，因近期银行收紧按揭审批，村屋过往以中资大型银行较活跃，审批亦较为宽松，但现时则变得更为严格，其实按揭收紧与否，专家指向来买入村屋要顺利获批按揭，要留意四大位，包括楼龄、物业种类、位置以及单位状态等。

由于资金成本仍高，市传个别银行现阶段暂停接受村屋、唐楼，楼龄逾50年的单幢物业按揭申请，个别愿意接受村屋申请按揭的银行则较为严格，需要属于屋苑式村屋才会考虑，部分较为偏远的村屋亦未必愿意批出。

经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，银行审批住宅按揭一般会综合多方面考量，对于不同物业种类、楼龄、流通量、借贷人职业背景、国籍以及息口等因素，按揭审批的取态都会有所不同。加上，现时按揭业务资金成本一直高企，银行基于成本及边际利润以及风险管理等因素，不定期改变其按揭业务策略，而旧楼及村屋市场成交量较少，影响相对轻微。

据了解，该大型银行不至于完全暂停批核旧楼及村屋的按揭申请。另外曹德明表示，银行审批旧楼及村屋按揭较其他住宅物业需时，为了顺利申请按揭，建议买家预留更多时间处理按揭事宜，而每间银行针对不同类型物业的估价及取态都会有所不同，建议货比三家，并寻找大型专业的按揭中介协助配对。

借足八成半 楼龄最关键

原则上，一般村屋按揭是跟私楼按揭睇齐，至于按保方面，例如借超出七成按揭，要申请按揭保险计划，跟私楼则有些不同，不是最高九成按揭，而是八成半按揭。如果要借足八成半，业主要有固定收入、必须是自用物业以及是首次置业，这些基本准则都跟按保一样，才可以申请。 

中原按揭经纪董事总经理王美凤表示，就村屋来说，银行对于村屋楼龄的要求亦较高，村屋之楼龄与按揭年期总和多以55年至65年为限，不像私楼般多可长达75年，按揭年期亦多以20年至25年为限，甚少如私楼可长达30年。

对于供楼人士而言，做多少年期，等于影响每个月的还款额是多少，一般私楼可以承造30年还款期，年期越长，每月还款额自然较低，负担相对较轻。

私楼一般来说以75年减楼龄去计算按揭年期，但村屋一般最长的只能够55年减楼龄，基本上楼龄超过30多年的村屋已较难做到长年期按揭。有个别银行做法会再保守，再加条件例如35年楼龄以上，是直接不接受按揭。

由于村屋买卖及按揭审批较私楼复杂，准买家宜可先向按揭转介公司或银行查询按揭事宜。

三个类别村屋不能承造按揭

即使银行收紧按揭审批与否，一般而言，无论申请银行按揭或按保也好，都有几类村屋物业， 是不会接受按揭申请的。第一类是一些祖堂物业，即是祖先传下一代这类契的物业。

第二类是有转售限制的村屋都不可以接受按揭。这类是较常见的，例如丁屋本身有转让限制，要解除才可以出售。或个别村屋会有政府的地契条件等因素，都要视乎没有出售方面的转售限制，才可以买卖和做按揭。

第三类是未建成的村屋物业，俗称「村花」或「丁花」，基本上都不能承造按保或银行按揭。

留意3点影响估价

要村屋估足价就要留意3点，首先一般较贴市价的村屋都是市场上本身较受欢迎的传统村屋群，很多时候成交量或流转率较好，通常较少出现估价不足情况，对于银行来说，如果属标准丁屋类型，即传统2,100方尺，三层每层700方尺这一类，一般会估足价。

而个别村屋估值上则较私楼波幅大，甚至有估价不足的问题，最主要因为村屋不是大型屋苑，成交量或流转率低，银行通常估价相对保守，各银行之间估价参差幅度大，所以王美凤提醒，若估价不足一定要多找几家银行去作比较。建议准买家签临时买卖合约前做为单位估价，因为估价不足会直接影响所批批的按揭成数。

第二，银行估价一般需要实地视察物业状况作评估，位置会否过于偏僻、交通网络或会否有合法车路直达单位等去取态。

第三是单位状态，例如单位僭建、改建、天台及花园是否入契、通往物业之路权及附近有否斜坡维修等问题均会是考虑因素。

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