置业必读！了解物业「估价」准则 4种常用估值法 「复杂物业必需详细估值」
2024-08-20 06:00 
香港楼市下调，不少物业业主因为资金流转问题，需要将手头上的物业减价出售，地产代理们亦利用这个契机，向一些资金充裕的投资者推介不同的物业。普通的代理，只提供物业的基本资料，但比较资深或有能力的，会为准买家提供市场分析，并作出估算，部分再专业一些的，更会提供专业产业测量师的估价报告，给准买家参考。笔者十多年前，曾担任某国际测量师行估价部主管，所以身边有不少物业投资好友，都会向我查询那些估价报告是否可靠。
笔者与其他物业投资者一样，不时收到物业推广文件及估价报告，对一些有兴趣的物业，我们的团队不单止看附在报告最后一页的估值数字，更会仔细研究报告每一部分的内容，希望从中了解到，估价者如何计算出物业的价值，以确保其可信性，厘定投资风险。
坊间有不同形式的估价报告，当然如果是涉及交投量高的中小型住宅或工商单位，简单的报告，应已涵载足够资料让准买家了解其价值。倘若涉及一些相对复杂的物业，例如：整幢的办公楼、商场、住宅、酒店、甚至是不同用途的综合体和具发展潜力的地皮或旧楼等，简单的报告不足以表达测量师个中的评估意见。
4种常用的估值方法
香港物业市场甚至法庭，一般只会认可由「香港测量师学会」专业会员制订的估价报告，学会亦有其估价准则，当中清楚列出物业估值的规定，特别是报告内容。为使读者易于明白，笔者在此只简单概括地，阐述一般投资者在估价报告中需要留意的主要内容。
详细的估价报告，在首数页应会列出估价委托人的估值要求，包括：估值基础及评估日期，估价人员亦会说明专业标准、估值假设、资料来源、量度单位、业权调查、现场勘查和他的专业资格等，不少人会忽略这几页的资讯，因而错判了投资风险。
报告主体当然会涵盖物业基本资料，包括：地址、位置、面积、土地注册处业权纪录（如按揭、违例建筑物命令）、占用情况（如自用、出租或空置）、建筑物楼龄及其状况、周边环境、相关地契及法例下的发展规管（如规划及地契用途限制）等。
除上述外，估价人员会说明估值方法，一般较常用及比较直接的方法是「比较法」（Comparable Transactions Method），即是将物业与其他类似的物业成交作出直接比较，仔细的报告会阐明所引用的参考成交和分析，令人易于明白估值的思路及判断。
对于一些收租物业如商铺，估价人员会用「投资法」（Investment Method）作评估，他们会以市场回报率，资本化租金收入，从而得出物业的估值。
至于一些具重建价值的旧楼或可发展的地皮，市场通常会用「剩馀法」（Residual Method）或「现金流贴现法」（Discounted Cash Flow Method）以作评估。
聘专业测量师提供估价报告
「剩馀法」简单而言，是先评估项目在完成发展后出售所带来的收益，再扣除发展成本，如：建筑费、专业费、市场推广费、交易费、利息及发展商利润等，所得出的剩馀价值，就是土地发展价值。
「现金流贴现法」跟「剩馀法」的理念差不多，估价人员会将发展项目所有未来收入及支出先作出评估，再以某一「贴现率」(Discount Rate) 将这些「未来值」推算回到估价日期的价值，把贴现后的总收入减去总支出，便会得到馀下的土地发展价值。
除了以上4种比较普遍使用的估值方法，市场还有其他方法以针对某些特别情况及物业，例如：用于评估一些特别设计厂房的「重置成本法」（Replacement Cost Method）、计算商铺租值的「利润法」（Profit Method）和「区间法」（Zoning Method），在此不作深入解说。
估值报告绝对有其参考价值，对一些复杂且价值相对高的物业，投资者应聘用专业测量师提供详尽的估价报告，或许费用会高一些，但相对物业本身的价值及投资风险，只是九牛一毛，不应该吝啬这区区成本。虽则如此，委托人亦不应将所有投资责任放在估价人员身上，因为他们没有水晶球，能预知未来物业市场的升跌，投资前作多方面考量，才可降低风险。
温伟明
嘉华国际营销及市场策划总监（香港地产）
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