提振信心谷經濟 中央救樓市逼在眉睫

內地樓市再度轉弱，令人憂慮會否拖累經濟，連日來頻頻傳出中央將會出招穩定樓市，而官媒亦認為一綫城市應調整限購政策，令市場憧憬新一輪救樓市措施出台可能是如箭在弦。由於放寬樓市限購與「房住不炒」政策原則有所牴觸，但面對經濟減速，中央可能有逼切需要因應現實情況作出適度調整，通過救樓市措施來穩住市場信心，讓民眾敢於投資和消費，為經濟注入新活水。

救樓市消息甚囂塵上，最先由彭博社上周傳出，日前國務院發展研究中心旗下的《中國經濟時報》發表文章，指一綫城市應優化調整限購政策，通過「一區一策」帶動樓市回暖，大行摩根士丹利也發表報告，指新刺激措施有望在未來一至兩個月出台，料措施包括在一、二綫城市放寬限購令、多達1萬億元人民幣支持基建、向消費者提供誘因購物等。
一綫城市鬆限購釋積極信號

儘管中央對相關消息不置可否，但市場憧憬救市措施出台，皆因樓市經歷首季小陽春後，踏入5月再出現量價齊跌，百大房企5月銷售額按月回落18.8%，樓價亦回落0.01%，加上不少業主提早償還按揭，二手沽盤湧現，都反映樓市由暖轉冷，或再度探底。由於樓市牽涉建築業、建材供應、家電、銀行等幾十個不同產業鏈，涉及上億就業人口，樓市不振，發展商樓盤賣不去便難套現，沒錢結帳和發工資，拖累上下游夥伴公司；樓價下跌也令不少業主身家縮水，加上對未來經濟前景不看好，遂將錢儲起來，不敢投資和消費，令經濟增速放緩，繼而影響到今年GDP增速5%目標。因此，有經濟學家提出，只有救樓市才是救內需和救經濟。

之前當局透過限貸、限購和限價等非市場手段來調控樓市，現在要救樓市相信主要是從限購和限價兩方面入手。所謂限購令，是限制民眾購買房產數目，目的是體現「房住不炒」，遏止炒風。至於限價令，規定發展商售樓按官方指導價成交，價錢不能過高或過低，以免影響樓市穩定。

限購和限價政策表面上是相輔相成，但實際上有矛盾地方。例如因受制於限購令，發展商無法將單位售予已有物業的投資者，令樓盤可能滯銷；即使樓盤搶手受歡迎，因受制於官方指導價，無法賣到好價錢。政策雖成功壓抑炒風，但代價是打擊房企投地積極性，也挫損民眾投資意欲，因小業主將來想賣樓套現，也同樣受限購令和限價令影響，不但未能保值，還隨時可能要損手離場。

因此，當局一旦放寬這兩項措施，對房企而言並非壞事，因當前實際樓價早已跌破官方指導價的下限仍乏人問津，至少可以按市場供需認可價值點銷售，以便去貨套現，緩解資金短缺問題。對民眾而言，這顯示當局趁樓市大跌這個機會對樓控政策作出調整，重新正視樓宇具有投資功能，讓手頭有餘錢的人士敢於入市。
樓控鬆綁成效有待時間驗證

不過，限購令鬆綁卻有違「房住不炒」政策宗旨，令當局在決策時感到猶豫。不過，在經濟失速下，今年已有杭州、南京等14個二綫城市放寬限購，連一向執行限購令最嚴格的一綫城市也正進行微調，例如深圳和北京嘗試進行「一區一策」試點工作、上調住房公積金貸款額度，都反映當局樓控政策有所鬆動，一旦優化政策正式出台，有望向市場釋放更積極信號，起到穩預期和提振信心的作用。至於放開限價令，相信中央態度較為審慎，因暫時不清楚樓價是否已見底，一旦樓價出現無序下跌，將拖累地價大跌，不但影響到地方政府稅收，更使大部分人士身家大縮水，是中央最不願見到。

至於即將出台的救樓市措施會帶來甚麼效果，是開啟逃生門，讓房企有機會將手上樓盤靈活套現？還是讓市場打了支強心針，讓民眾買得放心，房企樂於在套現後加大力度投資，令樓市反彈回暖，並帶動經濟復甦勢頭？則有待時間驗證。