私樓興建高端院舍 或成新盤賣點

2023-06-23 00:00

安老院舍宿位供不應求,為鼓勵發展商在新發展項目中興建及營運安老院,港府決定放寬現行做法,不再限制每幅用地可獲豁免地價的合資格院舍數目,院舍總樓面面積上限亦倍增至1.2萬平方米,試行3年再作檢討。新措施令樓面大幅增加,為發展商興建安老院舍提供更大誘因,而發展商在計算相關成本後,確認有利可圖下,相信會積極參與,既可緩解政府興建院舍壓力,也有可能讓其進軍安老業,促使業務多元化。
增樓面面積令發展商易心動

本港人口老化日趨嚴峻,目前65歲或以上長者人口多達152萬,佔整體人口20.9%,到2039年預計增至31%。長者人口急增,對院舍宿位需求殷切,當前已有6萬人居於院舍,另有逾2.5萬人在輪候入住安老院,輪候時間動輒逾14個月,在宿位供不應求下,政府只能借助市場力量。

當局早在2003年已推出鼓勵發展商在私人發展物業內興建安老院舍計畫,每個項目只可有1家院舍獲豁免地價,院舍總樓面面積不超過5,400平方米,推行20年僅得7宗申請,有關部門亦坦承誘因不足。

發展商不積極參與計畫,除誘因不足外,還顧慮興建安老院舍會為樓盤帶來甚麼利弊。發展商興建新盤時,通常把基座用來興建商場,吸引人流,提高樓盤叫價力。可是,現時法例規定院舍所處高度離地面不得超過24米,一旦遇上火警或緊急事故時能迅速疏散行動不便的院友。若樓盤興建安老院,便只能犧牲商場,再加上小業主不願見到日後屋苑經常有救護車出入,影響到樓價升值能力,故發展商在可以選擇下,寧願興建商場也不建安老院。

現在當局決定向發展商提供更多誘因,只要發展商在新發展物業內興建安老院並承擔興建費用,獲豁免地價的總樓面上限由5,400平方米大增1.2倍至1.2萬平方米,而院舍總樓面面積也不會計算入整個項目的原樓面內,院舍落成後業權歸發展商所有。
夥拍營辦院舍助業務多元化

對發展商而言,新措施明顯比之前的誘因大得多,院舍不計算入整個項目樓面內,讓發展商可利用原樓面作其他用途,增加了盈利空間,相信其只會考慮在新界較大地盤興建院舍,才能將利益最大化。在商言商,發展商睇住盤數作決定,面對可觀利潤,自然會在圖則設計上想出變通的辦法,究竟是將某樓層抑或某翼的幾個樓層闢作安老院舍,有效將其與商場分隔開,並在較偏僻出口設立院舍專用升降機,避開商場人流,減少對住戶滋擾,做到各方利益兼顧。

此外,只要物業建成後用作安老院舍,發展商有權將其出售或出租,亦可以自行或委託機構營辦安老院,不但多了租金收益,甚至為其業務多元化提供契機。事實上,部分中產階級財政充裕,願意花錢讓父母入住高端安老院,華懋去年收購一家護老集團進軍高端安老院舍業務,反映安老業是有市場。

一些有孝心的子女,若得悉住所附近新盤附設優質安老院,可能會安排父母入住,以便照顧。因此發展商可考慮夥拍一些優質安老院舍機構,由院舍規劃、設計、設備及營運方面,都經過周詳考量,為長者提供貼心服務,打造出優質品牌,有機會成為未來新盤銷售的一大賣點。

人口老齡化嚴峻,增加院舍宿位刻不容緩,政府能加大誘因,希望充分利用市場力量,發展商亦應把握機遇,與安老業界創造協同效應,解決宿位荒問題。

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