私樓興建高端院舍 或成新盤賣點

安老院舍宿位供不應求，為鼓勵發展商在新發展項目中興建及營運安老院，港府決定放寬現行做法，不再限制每幅用地可獲豁免地價的合資格院舍數目，院舍總樓面面積上限亦倍增至1.2萬平方米，試行3年再作檢討。新措施令樓面大幅增加，為發展商興建安老院舍提供更大誘因，而發展商在計算相關成本後，確認有利可圖下，相信會積極參與，既可緩解政府興建院舍壓力，也有可能讓其進軍安老業，促使業務多元化。
增樓面面積令發展商易心動

本港人口老化日趨嚴峻，目前65歲或以上長者人口多達152萬，佔整體人口20.9%，到2039年預計增至31%。長者人口急增，對院舍宿位需求殷切，當前已有6萬人居於院舍，另有逾2.5萬人在輪候入住安老院，輪候時間動輒逾14個月，在宿位供不應求下，政府只能借助市場力量。

當局早在2003年已推出鼓勵發展商在私人發展物業內興建安老院舍計畫，每個項目只可有1家院舍獲豁免地價，院舍總樓面面積不超過5,400平方米，推行20年僅得7宗申請，有關部門亦坦承誘因不足。

發展商不積極參與計畫，除誘因不足外，還顧慮興建安老院舍會為樓盤帶來甚麼利弊。發展商興建新盤時，通常把基座用來興建商場，吸引人流，提高樓盤叫價力。可是，現時法例規定院舍所處高度離地面不得超過24米，一旦遇上火警或緊急事故時能迅速疏散行動不便的院友。若樓盤興建安老院，便只能犧牲商場，再加上小業主不願見到日後屋苑經常有救護車出入，影響到樓價升值能力，故發展商在可以選擇下，寧願興建商場也不建安老院。

現在當局決定向發展商提供更多誘因，只要發展商在新發展物業內興建安老院並承擔興建費用，獲豁免地價的總樓面上限由5,400平方米大增1.2倍至1.2萬平方米，而院舍總樓面面積也不會計算入整個項目的原樓面內，院舍落成後業權歸發展商所有。
夥拍營辦院舍助業務多元化

對發展商而言，新措施明顯比之前的誘因大得多，院舍不計算入整個項目樓面內，讓發展商可利用原樓面作其他用途，增加了盈利空間，相信其只會考慮在新界較大地盤興建院舍，才能將利益最大化。在商言商，發展商睇住盤數作決定，面對可觀利潤，自然會在圖則設計上想出變通的辦法，究竟是將某樓層抑或某翼的幾個樓層闢作安老院舍，有效將其與商場分隔開，並在較偏僻出口設立院舍專用升降機，避開商場人流，減少對住戶滋擾，做到各方利益兼顧。

此外，只要物業建成後用作安老院舍，發展商有權將其出售或出租，亦可以自行或委託機構營辦安老院，不但多了租金收益，甚至為其業務多元化提供契機。事實上，部分中產階級財政充裕，願意花錢讓父母入住高端安老院，華懋去年收購一家護老集團進軍高端安老院舍業務，反映安老業是有市場。

一些有孝心的子女，若得悉住所附近新盤附設優質安老院，可能會安排父母入住，以便照顧。因此發展商可考慮夥拍一些優質安老院舍機構，由院舍規劃、設計、設備及營運方面，都經過周詳考量，為長者提供貼心服務，打造出優質品牌，有機會成為未來新盤銷售的一大賣點。

人口老齡化嚴峻，增加院舍宿位刻不容緩，政府能加大誘因，希望充分利用市場力量，發展商亦應把握機遇，與安老業界創造協同效應，解決宿位荒問題。