樓市氛圍回穩 後市還看息口與供應

2024年不經不覺已過了近半，本港樓市猶如坐過山車般，由年初持續向下，隨着港府在2月底宣布樓市全面撤辣後，市場交投由低谷急速向上衝。撤辣逾3個月，究竟下半年樓市何去何從？星島新聞集團早前進行一項大型「港人置業意向」問卷調查，發現看好下半年樓價上升的人數（48%）比看跌的（35.9%）為多，高達36%無殼蝸牛有意上車，反映市民對置業的信心上升。

市民對樓市前景持正面看法，相信與市場氛圍改善有關，而這歸功於撤辣，把年初量價齊跌的冰封局面全面扭轉過來。撤辣後，無論是本地市民抑或內地人，均毋須再繳付新住宅從價印花稅或買家印花稅，置業成本大幅降低，除了有助用家上車外，更吸引大批投資者和非本港永久居民入市，將壓抑已久的購買力釋放出來，帶動交投量急升，亦令樓價止跌回穩。
撤辣釋放投資者購買力

此外，政府前年底推出多項搶人才計劃，截至5月底已累計批出19萬宗申請，當中約11萬人已抵港。這些高薪、高學歷的專才大多數是內地人，來港須優先解決居住問題，由於初來乍到，不確定是否適應香港生活，故大多會先租樓才決定是否買樓。

部分專才已在港居住逾年，決定繼續留港打拼發展的，已萌生租轉買的念頭，適逢港府撤辣，不用再多付高達30%辣稅，自然積極入市，成為支撐樓市的一股新動力。根據土地註冊處資料顯示，以買家姓名的英文拼音來分析，內地買家佔4月份新盤註冊金額57.1%，不但超越本地人，還比2011年第3季約54.6%更高。之前對樓市持觀望態度的市民，眼見內地人積極入市，而樓價亦有見底回穩跡象，開始蠢蠢欲動考慮置業。

近半受訪市民看好下半年樓價上升，可能出於兩個因素。第一，憧憬儲局下半年減息，帶動本港銀行也啟動減息潮。儲局連續7次議息維持息率不變，反映息口已見頂，隨着瑞士、瑞典、加拿大和歐洲央行先後減息，令不少人相信儲局減息為期不遠，最快在9月。一旦儲局落實減息，香港銀行或遲或早也跟隨，屆時供樓人士負擔便可減輕，對樓市起刺激作用，讓猶豫的準買家加快入市步伐。

第二，政府在9月新學年將8大非本地生學額由20%增至40%，即由3,000人增至6,000，由於大學宿位不足，來港升學的非本地生需在校園外租樓住，造就租賃市場有價有市，過去12個月私營學生住宿租金錄得多達15%升幅。一些投資者有見及此買入單位，趕及在開學前改裝成學生宿舍放租，作長線投資。
儲局何時減息存變數

儘管樓市氛圍有所改善，暫時仍維持着量升價穩格局，樓價很大程度受到新盤供應充裕限制。雖然發展商過去幾個月積極推盤去庫存，但新樓落成的單位也在增加，令一手供應仍有逾2萬伙，發展商為了盡快讓資金回籠，大多採取以貼市價甚或低市價開盤，反應熱烈再加價加推的策略。此售樓策略既可為樓價摸底，亦找出準買家心裏可接受的樓價上限，意味樓價在一個波幅範圍內上落，升幅有限。

此外，儲局減息存在一定變數，而最大變數是通脹雖放緩，但仍在相對高位徘徊，令儲局忐忑，擔心過早減息會令通脹反彈，堅持要觀察多幾個月的經濟數據才作定奪，以致減息日期一拖再拖，市場原先預期今年減息3次，亦已降至1次。

目前樓市屬於好淡爭持格局，靜待消息決定後市去向，市民入市與否，主要因應自身需要和財政能力，若買樓自住，自己有穩定收入，基本上不會受樓市升跌所影響。