美孚新邨樓齡逾50年「老人私樓」仍不乏承接新一代嫌殘舊上車客平反夠實用｜區區睇樓

2024-03-23 17:22

荔枝角藍籌屋苑美孚新邨本月至今暫錄約37宗成交，對比上月全月15宗反彈近1.5倍，屋苑本月平均實用呎價重返萬元水平，報10,147元，按月升幅達7%。事實上，十大屋苑中，以美孚新邨的樓齡最高，最大樓齡56年，即使最「後生」的入伙期數，都已經46年樓齡。上一輩視美孚新邨為中產恩物，但隨著樓齡逐大，新一代則將其稱為「老人私樓」，更直指屋苑殘舊。不過美孚新邨至今成交量仍保持暢旺，到底該屋苑有著甚麼過人之處，至今仍吸引買家入市？

香港第一個油庫改建私人屋苑

美孚新邨舊相片（網上圖片）

美孚新邨提供1房至4房間隔，切合當時中產階級的生活及家庭需要，加上現代化的管理和完善規劃，深受中產家庭歡迎。圖為美孚新邨第8期、即最後一期的售樓廣告，單位於1978年入伙。（網上圖片）

美孚新邨本月至今暫錄約37宗成交，對比上月全月15宗反彈近1.5倍，屋苑本月平均實用呎價重返萬元水平

隨著樓齡逐大，新一代買家則將其稱為「老人私樓」

中原CCL結束三連跌

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）結束三連跌，最新報143.91點，按周升0.62%，創自去年5月以來最大單周升幅，主要反映財政預算案公布當周的市況。就各區表現而言，四區樓價三升一跌，港島指數結束兩連升，按周跌0.83%，繼續於2016年8月底水平徘徊；九龍結束三連跌，按周升2.62%，升幅為56周以來最大，仍然於2017年1月初水平徘徊；新界東按周升0.55%，升幅為18周以來最大，連升2周共0.59%，於2017年3月底水平徘徊；新界西結束兩連跌，按周升0.45%，仍然在2017年2月中水平徘徊。

十大屋苑預約睇樓按周升1%至4%

綜合物業代理統計顯示，周六及日各大指標屋苑預約睇樓量，按周上升1%至4.4%。中原數據顯示，10大屋苑周六及日錄約668組預約睇樓，按周上升4.4%。美聯統計指出，15個指標屋苑今、明兩日預約睇樓量錄約590組，按周上升約1%。利嘉閣研究部數據估算，全港50個指標屋苑周六及日合共錄約1,350組預約睇樓，按周增加2.3%。

持貨18年獲利312萬

隨着樓市氣氛好轉，美孚新邨亦現「價量齊升」情況。中原代理指，分行單日促成2宗美孚新邨成交，其中包括1期百老匯街19號中層B室，實用面積485平方呎，為兩房內園戶，最初開價528萬元，放盤僅一星期，即成功獲同區上車客以500萬元承接，折合實用呎價10,309元。原業主於2006年4月以188萬元買入，持貨18年賬面獲利312萬元，單位升值1.6倍。

另一宗是5期蘭秀道4號低層室，實用面積508平方呎，為兩房街景戶，由580萬元減至570萬元成交，折合實用呎價11,220元。新買家為外區客，鍾情單位擁雅致裝修，議價後即入市自用。據了解，原業主於2017年4月以650萬元購入單位，持貨近7年，是次沽出單位賬面需蝕讓80萬元離場。

網民指自住一流

有網民早前就在討論區發文問「美孚新邨仲買唔買得過？」樓主認為，屋苑好殘舊「但勝在抵食夾大件，大型屋苑，有咩事都成班人照應，大維修唔洗夾咁多錢。」不過入市時要考慮「樓齡越黎越高，價就越黎越低，買完應該預咗住成世。」他還擔心能否承造30年按揭。

有網民回覆指，美孚新邨配套的確殘舊，直指屋苑有硬件問題，例如樓底矮，隔音差，向橋較嘈雜等，「老人院，喜歡殘散爛首選」、「有間老鼠屋定曱甴屋上過電視要小心」、「如果買來純自住，唔會甩手，住到老冇問題；如果要升值，想甩手換樓，千其唔好」。

雖然美孚新邨被講到缺點多多，不過有不少網民指屋苑擁有不少優勢，「美孚新邨除咗密度高之外其實幾好」、「開則好，唔係鑽石廳」、「自住一流，管理費平，法團大把錢，定期檢查樓既結構，蔗渣價錢燒鵝味道」、「美孚真心方便，交通方便有地鐵/西鐵站，有大型巴士總站，乜嘢車都到」，看來各花入各眼。另外，有剛上車的業主亦為屋苑平反，認為單位間隔方正實用，「400幾呎睇落似新樓的600呎」，而且除了第一期只能承造25年按揭外，「全部做到30年」。

綜合而言，美孚新邨具備舊樓應有的特色，即實用率高，開則平整，間隔四正，沒有窗台、工作平台等發水設計，也沒有採用長實 90 年代樓標誌性的「鑽石廳」。加上單位主力牆少，間隔改動更具彈性，翻新亦不怕受制於眼鏡房、鑽石廳等硬件問題，設計彈性易改動，都成為買家無懼樓齡高而願意入市的考慮因素。

有網民列出美孚新邨優劣。

有網民指美孚新邨「除咗密度高之外其實幾好」。

有網民讚美孚新邨「開則好，唔係鑽石廳」。

美孚新邨單位間隔方正實用。

前身為油庫

美孚新邨第一期建於1968年，最後一期（第八期）於1978年落成，因此樓齡介乎46年至56年之間。美孚新邨的發展要數到60年代，美孚前身是美國美孚石油公司的油庫，六十年代因房屋需求殷切而將油庫遷移至青衣牙鷹州。當時香港的私人樓宇多為單幢式物業，美孚石油公司決定在原址興建香港史上首個的私人屋苑，亦是當時世界上最大型私人樓宇項目，共提供13,149伙單位，一梯1至4伙，實用面積介乎429至1,435方呎，間隔包括1至4房，是少數提供一房戶型的藍籌屋苑。

美孚新邨屋苑的形象和配套，切合當時中產階級的生活及家庭需要，加上現代化的管理和完善規劃，深受中產家庭歡迎。70年代美孚新邨第8期、即最後一期的售樓廣告，以一家三口宜室宜居，世外桃源，風光似畫作招徠。其中以663方呎單位為例，售價20.1萬元，付一成訂金20,100元，月供2,000多元就能成為業主。