樓市前景不明朗 發展商投地唱慢板

繼上周東涌政府住宅地皮流標後，港鐵旗下東涌東站第一期物業發展項目昨天截標，因沒收到任何標書，即時直接流標收場。地皮接連流標，反映發展商對後市前景看不透，不願也不敢貿然此時投地，短期對樓價會造成一定壓力，勢將影響政府財政收入，令財赤可能進一步擴大。
東涌東站條款辣  減入標意欲

港鐵上月初就東涌東站發展項目收到32份意向書，原本有相當信心吸引發展商入標競投，但結果卻出人意表地出現「零標書」，亦是港鐵自2013年天水圍天榮站項目以來首次零入標。

發展商提交意向書，只代表對方對項目感興趣，但並不等於一定入標。發展商最終選擇不入標，相信背後是考慮多個因素才作出這決定。首先，外圍經濟不明朗，高息環境會持續一段頗長時間，令準買家持觀望態度，樓市氣氛淡靜，發展商低市價開盤，銷情亦一般，令一手貨尾積壓多逾2萬伙，發展商眼前首務是去庫存。

即使政府早前宣布對樓市辣招減辣，短期未看到減辣對刺激樓市成交發揮多大作用，可能需時消化，故發展商仍在觀察成效，暫時不敢貿然投地，待市況明朗化才買地也不遲。

雖然港鐵將東涌東站項目分拆成幾期推出，今次更是罕有地免發展商補地價，以一筆過支付11億元入場費及分紅比例條款代替，驟看很「筍」，但細看內容卻並非如此。除了前期費用11億元外，中標財團需要興建約8萬平方呎商場、地庫及停車場，建成後全部無償交給港鐵，因此每平方呎地價成本高達3000至4000元，此數字尚未計算建築成本及息口因素。發展商在計算過開發總成本後，覺得未必有利可圖，故暫時忍手。

然而，發展商此舉卻打亂了港鐵的部署，第一期項目流標，港鐵只能等市況轉好才招標，或更改招標條款，令到招標事宜拖慢至少半年，繼而影響第二期、第三期的招標進度，最終令整個項目工程延誤。

發展商放棄投地的另一個原因是東涌東站乃東涌線延線，屬於開荒項目，雖說將來有港鐵的交通便利優勢，但始終遠離市區，每平方呎地價成本卻高達4000元，與日前越秀地產在油塘剛完成工廈轉住宅換地手續，每平方呎樓面補地價僅2040元，便明顯貴了一大截。當市區補地價回到11年前水平，發展商在市況不明朗而又不急於補充土地儲備時，自然是寧願預留彈藥，靜待市區有平地時才出手。
賣地收入難達標  政府須節流

此外，港府銳意發展北部都會區，早前亦公布了行動綱領，對不同地區發展已做好規劃部署，並準備收地大興土木，預計5至10年後漸見雛形，意味北都的發展前景亮麗，對區內樓價有一定支持作用。反觀交椅洲人工島項目上馬未有期，加上庫房告急，財力難以同時支持兩個大型基建項目雙軌並行，預計以北都優先開展，待財政寬裕時才考慮開展交椅洲填海工程，意味東涌發展潛力不及北都，故在東涌投地時出價變得非常保守，這解釋為何東涌兩塊地先後流標。

綜合政府官地、港鐵及市建局3個土地供應來源，東涌東站是今年第6宗地皮流標個案。發展商對後市看不透，出價低，甚或不投地，自然影響準買家入市信心，使樓價持續有下行壓力。不過，最傷的還是政府，因當局原先估算今個財政年度推出15幅地，可為庫房帶來850億元進帳，可是迄今只售出兩幅地，約100億元，可以預見今年賣地收入難達標，令財赤由原先預計的544億元倍增至逾1000億元。財政收入大減，當局有必要開源節流，奉行審慎理財，應使則使原則。