樓市壓力大 減辣助振信心利率仍關鍵

樓價跌跌不休，差估署公布最新樓價指數，跌至近6年半新低，更將今年升幅蒸發殆盡。為了改善樓市氛圍，港府日前已出招，將實施了13年的樓市辣稅減辣，希望可刺激需求。相信減辣短期有助刺激成交量，但樓市仍受息口高企、一手貨尾多、經濟復甦不似預期等問題困擾，下行壓力仍大，要扭轉樓價跌勢，關鍵是設法改善經濟，提振市場信心。
一手貨尾多發展商減價促銷

差估署公布9月份樓價指數，按月下跌1.75%，連跌5個月，累計跌幅6.2%，將年初所有升幅蒸發，今年首9個月累計倒跌0.78%。至於租金指數按月升0.65%，連升8個月，累計升幅6.15%，與樓價指數呈背馳現象。

由於樓價指數屬滯後指數，相信10月份指數仍會持續下跌，因準買家憧憬《施政報告》會調整樓市辣招，紛紛靜觀其變，以致樓市交投幾乎陷入冰封狀態。隨着《施政報告》推出3招減辣：將壓抑投機炒風的額外印花稅禁售限由3年縮減至2年、港人買第2個住宅單位和非本地人買樓的印花稅率減半，以及外來人才置業印花稅由「先徵後退」改為「先免後徵」，令投資者和專才入市時可節省稅款，確實改善了樓市氣氛，預約睇樓量上升，有望令短期成交量增加，但能否令樓價止跌回穩仍有待觀察。

樓市下行壓力依然較大，與新盤銷售緩慢，一手貨尾已增至逾2萬伙有關，再加上獲批而未推售的新盤數量不斷增加，發展商在新盤積壓下，產生了減價促銷壓力，紛紛趁減辣措施出台後低價開盤，採取貨如輪轉策略，希望資金能盡快回籠，可在業績會上向股東交代。然而，發展商減價促銷可能對同區二手樓造成壓力，業主若要放售物業，只能下調叫價才能吸引買家。

此外，息口仍有向上的壓力。儘管美國聯儲局官員近日頻頻放鴿風，但通脹有回升跡象，即使儲局11月議息時按兵不動，但12月加息機會仍存在，加大了本港銀行調高最優惠利率（P）的壓力。港元與美元掛鈎，之前儲局多次大幅加息，累計加了5.25厘，但香港因經濟放緩，未有每次跟加，僅加了5次息，累計加幅0.875厘。

市民買樓做按揭大多選擇拆息按揭計劃（H按），現時1個月拆息4.95厘，令銀行業資金拆借成本上升，供樓人士大多已觸及H按封頂息率，即4.125厘，使本已微薄的按揭利潤進一步減少。再加上金管局7月時放寬按揭成數上限至7成後，銀行業平均貸款額上升，增加業務風險，為了抵銷風險，以及保持按揭業務有合理利潤，若不調高P，便有必要再上調新做按揭的H按封頂息率。
加息風險驟增準買家觀望濃

面對銀行可能再加息，而儲局又放風高息會持續一段頗長時間，令準買家對入市顯得審慎，部分人索性轉買為租，寧願多觀望一段時間才考慮入市，這解釋租金指數持續上升。

要扭轉樓市下行壓力，當局應加大力度提振經濟，加快復甦步伐，吸引更多外資來港投資，刺激股市上揚，令市民收入增加，投資有進帳，而銀行亦在加息方面保持克制，讓準買家以至投資者恢復入市信心，樓價才有望回穩並上升。