學生住宿變新興商機仲量聯行料回報逾5厘需求龐大政商界紛增宿位

2024-03-27 08:55

本地大學宿位向來難求，大學生「爭崩頭」亦無緣入宿。仲量聯行發表最新研究預計，未來4年本港有逾2萬個學生牀位缺口，料私人學生住宿成新興投資物業。該行的香港資本市場部主管陳國章表示，相比其他物業，學生住宿物業投資具備許多優勢，目前香港亦有不少由財團擁有的酒店已被改為青年宿舍。

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章表示，由於學生住宿供應持續不足及非本地學生數量高速增長，過去12個月私人學生住宿租金升幅加快，最高達15%，預期未來租金將進一步上升。

民政及青年事務局去年3月已向香港青年聯會批出首個在「將酒店和旅館轉作青年宿舍用途的資助計劃」下的項目，為位於銅鑼灣摩理臣山道旭逸酒店。

項目由青聯與紀惠集團合作推出，青聯將以「BeLIVING Youth Hub」的名義營運，共有97間房間，可提供最多194個宿位。

專營青年宿舍管理的安怡居去年翻新一座位於廣東道、擁有53年樓齡的唐樓，以推出全新的共居空間，提供44個宿位，月租介乎3,500元至5,900元。

安怡居創辦人曾慧莉指出，過往海外及本地住客比例為8比2，落成月內已租出一半宿位。她又指，有酒店業人士主動接觸，希望為海外聘請的後勤員工尋覓住宿，可見市場需求逼切。

租金年均升幅逾10% 回報率達5厘

仲量聯行香港研究部高級董事鍾楚如表示，由於學生宿舍建築期較長，難以覓合適地皮興建，大學宿舍供應一直無法滿足不斷增長的學生數目。她續指，現時香港私人學生住宿入住率高達98%至100%，月租介乎5,200元至1.48萬，過去兩年年均升幅達逾10%，吸引投資者注意。

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章則表示，由於學生住宿供應持續不足及非本地學生數量高速增長，過去12個月私人學生住宿租金升幅加快，最高達15%，預期未來租金將進一步上升。

陳國章解釋，學生住宿物業投資相比其他物業投資具備五大優勢，第一、近年經濟環境不理想下，私人學生住宿物業租金回報逾5厘，高於其他物業投資回報，如寫字樓僅約4厘；第二、私人學生住宿投資風險更低，學生住宿需求更穩定，且該物業面臨較少租金下調及資本貶值風險；第三、私人學生住宿交租按學年、半年或全年計，相比按月交租現金流更穩定，同時投資者容易及時調整租金定價以應對通脹；第四、私人學生住宿入住率高，且學生一般會提早預訂；第五、物業投資門檻仍較高，市場供應不會激增。

酒店配套貼近改裝成本較低

陳國章又指，由於合適土地供應有限，大部分私人學生住宿供應倚靠改裝酒店、住宅及商廈。近年較多投資者選擇收購酒店改裝，主因酒店設計與現有配套設施更切合要求，改裝成本相對其他物業類型較低。他預計，改裝後淨營業收入收益率可提高87個基點，達逾5%，投資潛力可觀。

撤辣後，市場越來越多投資者考慮買入二手住宅改裝學生住宿，一是成本降低，二是現時市場上可供選擇的酒店貨源不多。選址仍以交通便利、鄰近港鐵站的市區為主，當中九龍半島及港島區最受捧，有案例分析指，投資者若將一間有600間客房酒店，改裝成有1318張牀位的學生住宿，附設共享空間、獨立學習空間、智能出入系統，以及娛樂和健身設施，預計將涉及改裝資本開支約3億，相等於每方呎2000元，或每個可租用住宿空間23.3萬。

酒店轉作青年宿舍成趨勢政府已批3個項目

彭博去年報道引述高力集團數據顯示，自疫情爆發以來，香港第一季涉及酒店的交易額已達145億港元，其中61% 的房間已改建為學生宿舍或出租物業。

事實上，去年《施政報告》已宣布擴大「青年宿舍計劃」，資助非政府機構租用合適酒店和旅館並將房間轉作青年宿舍用途，目標在5年內提供額外約3,000個宿位，租金為當區租盤六折；由此反映有關需求的確龐大。

民政及青年事務局去年3月已向香港青年聯會批出首個在「將酒店和旅館轉作青年宿舍用途的資助計劃」下的項目，為位於銅鑼灣摩理臣山道旭逸酒店，共有97間房間，可提供最多194個宿位。項目由青聯與紀惠集團合作推出，青聯將以「BeLIVING Youth Hub」的名義營運。

據青聯網頁資料顯示，青年宿舍提供6款房型，分別為3款標準房型、兩款理想房型及1款優越房型，最小的房型為標準房型A只有176呎，最大的房型則為優越房型有324呎，租金方面則為3,800至4,800元不等。

第二個「將酒店和旅館轉作青年宿舍用途的資助計劃」的項目名為Home2 Youth Hostel，由香港菁英會負責營運，涉及荃灣西如心酒店100間房間，可提供最多200個宿位。至於資助計劃下第三個獲批的青年宿舍項目位於深水埗鴨寮街86及88號，整幢物業共有42個房間，可提供最多84個宿位。項目由劉葉淑婉紀念慈善基金與華置合作推出，將以「仲學舍」的名義營運。

都大擬10億購酒店作學生宿舍

另一方面，都會大學在去年2月亦高調表示計劃買酒店改建學生宿舍，同年9月傳出該大學向裕泰興家族成員羅守弘洽購旗下紅磡蕪湖街酒店，涉資約10億。

市場消息透露，都會大學自從計劃購酒店後，終於在九龍區找到目標，位於蕪湖街84至102號一幢新落成酒店，由裕泰興創辦人「九叔」羅肇唐長子、本身為建築師的投資者羅守弘持有，將旗下紅茶館酒店及比鄰地盤重建，樓高16層，總樓面6.6萬方呎，提供433間客房，平均房間面積約150方呎，若以洽購價約10億計算，每個房間涉資約231萬。