油塘新盘「平爆价」开售 楼市启示受关注

在楼市成交低迷下，长实推出油塘新盘，以远低于同区市价开盘，震撼全城。作为本港龙头发展商之一，长实新盘开价极具吸引力，相信是一种营销策略，但市场更关注其对后市的启示作用，究竟此举客观上给市民执「笋盘」的机会，抑或看淡后市，暂时难以断言，需时间印证，准买家入市须量力而为。

长实公布新盘首批单位价单，在折实后平均尺价近1.5万元，比同区去年一个新盘开价低16%，据称是7年来市区最平的新盘项目。长实执行董事赵国雄形容首批价单为「平爆价」，定价如此优惠是尽社会责任，希望可帮助市民上车或换楼，解决市民住屋问题，而主席李泽钜更宣称楼价大跌机会不大，目前是入市时机。
经济复苏弱减低入市意欲

发展商以超低市价开盘，相信更多是出于现实环境考虑。本来年初与内地全面恢复通关，再加上政府推出抢人才政策，市场憧憬在内地资金重临和人才涌来，对楼宇需求越趋殷切，楼市将会呈现强劲反弹。然而楼市在首季出现小阳春后，便后劲不继，一二手交投量在第2季便开始回落，6月份一二手总成交不足4000宗。

楼市交投减弱，究其原因与环球经济不明朗有关。疫后经济复苏不似预期，欧美对进口商品需求疲弱，以致本港出口持续录得负增长，来港旅客虽大幅回升，但消费模式却已有所改变，不再是血拼购物，而港人北上消费亦蔚然成风，令经济增长明显减速，可体现在第2季GDP按年增长1.5%，比首季大减1.4个百分点。内地亦出现类似经济减速情况，民众对未来经济信心不足，不敢过分消费和投资，加上在香港买楼要付双倍印花税，令其来港买楼意欲不大。

美国联储局持续加息，并明言今年内不会减息，港息被逼跟随，即使未必跟足加幅，但息口高企会持续一段颇长时间，令供楼人士负担增加。再加上本港未来3至4年潜在供应多达10.5万伙，目前一手货尾有1.9万伙，令楼价持续受压，准买家采取观望态度，除非业主肯大幅减价，否则入市意欲不大，导致一二手交投萎缩。

在楼市销情欠佳下，长实明白到若贴市价推出新盘难以去货，决定采取超低市价开盘，期望可吸引准买家和投资者眼球，并提升市场气氛，增加市民入票认购意欲，若超额认购数目可观，便可乘势加价加推，以便「一铺清袋」。

这种先求量再求价的销售策略，最大好处是货如轮转，加快资金回笼，一方面可保障今年卖楼有可观收入，另方面套现后便有充裕弹药，等候时机竞投靓地皮。
加快资金回笼非看淡后市

发展商敢开出「平爆价」，自然是已将地价、建筑费和借贷利息等开支计算过，仍是有利可图，只是赚少些，纯粹是营销策略，并不等如看淡后市。事实上，长实3月也曾在屯门新盘采取同样策略，当时被形容为「深水炸弹价」，结果卖个满堂红，事后亦未见其他发展商跟随，故毋须过分担心会引发集体劈价潮。

至于目前是否入市好良机，没有人有水晶球可预知未来，当几年后回望过去才知是否执了「笋货」。总之，准买家入市前要量力而为，衡量过自身财政状况和负担能力，只要买来自住，即使买入后楼价向下，也毋须过分心慌慌，待经济复苏力度回复，储局转向减息，楼价便有望回稳并重拾升轨。