油塘新盘「平爆价」开售 楼市启示受关注

2023-08-04 00:00

在楼市成交低迷下,长实推出油塘新盘,以远低于同区市价开盘,震撼全城。作为本港龙头发展商之一,长实新盘开价极具吸引力,相信是一种营销策略,但市场更关注其对后市的启示作用,究竟此举客观上给市民执「笋盘」的机会,抑或看淡后市,暂时难以断言,需时间印证,准买家入市须量力而为。

长实公布新盘首批单位价单,在折实后平均尺价近1.5万元,比同区去年一个新盘开价低16%,据称是7年来市区最平的新盘项目。长实执行董事赵国雄形容首批价单为「平爆价」,定价如此优惠是尽社会责任,希望可帮助市民上车或换楼,解决市民住屋问题,而主席李泽钜更宣称楼价大跌机会不大,目前是入市时机。
经济复苏弱减低入市意欲

发展商以超低市价开盘,相信更多是出于现实环境考虑。本来年初与内地全面恢复通关,再加上政府推出抢人才政策,市场憧憬在内地资金重临和人才涌来,对楼宇需求越趋殷切,楼市将会呈现强劲反弹。然而楼市在首季出现小阳春后,便后劲不继,一二手交投量在第2季便开始回落,6月份一二手总成交不足4000宗。

楼市交投减弱,究其原因与环球经济不明朗有关。疫后经济复苏不似预期,欧美对进口商品需求疲弱,以致本港出口持续录得负增长,来港旅客虽大幅回升,但消费模式却已有所改变,不再是血拼购物,而港人北上消费亦蔚然成风,令经济增长明显减速,可体现在第2季GDP按年增长1.5%,比首季大减1.4个百分点。内地亦出现类似经济减速情况,民众对未来经济信心不足,不敢过分消费和投资,加上在香港买楼要付双倍印花税,令其来港买楼意欲不大。

美国联储局持续加息,并明言今年内不会减息,港息被逼跟随,即使未必跟足加幅,但息口高企会持续一段颇长时间,令供楼人士负担增加。再加上本港未来3至4年潜在供应多达10.5万伙,目前一手货尾有1.9万伙,令楼价持续受压,准买家采取观望态度,除非业主肯大幅减价,否则入市意欲不大,导致一二手交投萎缩。

在楼市销情欠佳下,长实明白到若贴市价推出新盘难以去货,决定采取超低市价开盘,期望可吸引准买家和投资者眼球,并提升市场气氛,增加市民入票认购意欲,若超额认购数目可观,便可乘势加价加推,以便「一铺清袋」。

这种先求量再求价的销售策略,最大好处是货如轮转,加快资金回笼,一方面可保障今年卖楼有可观收入,另方面套现后便有充裕弹药,等候时机竞投靓地皮。
加快资金回笼非看淡后市

发展商敢开出「平爆价」,自然是已将地价、建筑费和借贷利息等开支计算过,仍是有利可图,只是赚少些,纯粹是营销策略,并不等如看淡后市。事实上,长实3月也曾在屯门新盘采取同样策略,当时被形容为「深水炸弹价」,结果卖个满堂红,事后亦未见其他发展商跟随,故毋须过分担心会引发集体劈价潮。

至于目前是否入市好良机,没有人有水晶球可预知未来,当几年后回望过去才知是否执了「笋货」。总之,准买家入市前要量力而为,衡量过自身财政状况和负担能力,只要买来自住,即使买入后楼价向下,也毋须过分心慌慌,待经济复苏力度回复,储局转向减息,楼价便有望回稳并重拾升轨。
 

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