楼市撤辣声不绝 港府顾虑多短期难成事

新一期居屋前天截止，申请人数明显比往常大减，再加上最近有发展商以低于同区市价开售新盘，或多或少反映部分市民对低迷楼市的前景并不看好，要求政府放宽或取消楼市辣招以稳定楼市的声音将越来越大。不过，港府短期撤辣机会不大，因楼价仍处于高位，又被内地楼市债务危机牵引，顾虑颇多。

初步统计，今期居屋收到逾16.3万份申请，超额认购16.8倍，不但比上期27倍低一大截，更创下自2014年居屋复售以来认购最少的一年，令人感到惊讶。
新盘减价影响居屋申请意欲

居屋申请踊跃度大不如前，背后原因相信有两个。第一，本港与内地恢复全面通关后，经济复苏力度和内地人来港买楼情况均不似预期，而一手货尾和未来供应相当多，令楼市在首季出现小阳春后，氛围便急速转差，一、二手楼价量齐跌。再加上息口持续上升，供楼开支增加，高息环境会持续一段颇长时间，使楼市下行压力加大，令不少准买家观望情绪浓厚，宁愿多等一会。

此外，私楼价格已跌至居屋申请者也负担得起。早前有发展商以「平爆价」推售油塘新盘，价格回到7年前水平，最低入场费约300万元，不少人形容这是私人楼居屋价。由于新盘位处市区，建筑用料质素均胜居屋一筹，又有会所设施，自然吸走了一大批潜在居屋申请人士，令推售的626伙一次过悉数售罄。事实上，今期居屋以市场价62折发售，比上期51折贵，不少申请人士认为定价过高，没有跟随楼价下调步伐，吸引力不大。

过去一年社会不断有声音促请政府减辣甚或撤辣，随着有发展商减价开盘，新居屋推出认购比率比以往低，均反映楼市持续低迷。发展商除了向政府发声，据说更向北京陈情，希望尽快撤辣，以免楼市下行压力加大，一旦楼价大跌，将会对经济产生骨牌效应。

不过，当局认为撤辣时机未至，因楼价自2021年9月历史高位回落了12.3%，依然高企。房屋局局长何永贤日前强调，以楼价400多万元单位为例，每月供款仍占家庭收入中位数73%，与2003年的平均数约50%为高，暗示楼价跌幅尚未到可撤辣水平。她指出，撤辣要考虑多项因素，包括整体经济环境变动、利率会否持续上升影响市民入市意欲等，并指个别发展商减价开盘是销售策略，当局仍在观望对整体楼市影响。
碧桂园爆雷不欲为中央添烦

港府在处理应否撤辣时显得审慎，一来不肯定其他发展商会否跟风减价，触发劈价潮的恶性循环；二来不清楚楼价是否已见底，若过早撤辣，担心会释出错误讯息，楼价显著回升，便前功尽废。当前撤辣不但要考虑本港经济因素，还可能要将内房债务危机一并考量，令问题变得更复杂。

尽管债务问题困扰内房已一段时间，碧桂园日前未能支付两笔美元债券票息，11只债券前天停牌，寻求重组，令人担心一旦其破产，不但令逾7万员工失业，更影响3.3万间供应商，还可能导致三、四线城市90万套房无法交楼，严重影响民生，对内地经济的冲击，在深度和广度都远超恒大事件。

正当中央费煞思量如何解决碧桂园债务危机之际，自然无暇处理香港发展商撤辣诉求，而港府亦不敢在此时贸然撤辣，以免撤辣后楼价飙升，有为中央处理香港事务上添烦添乱之嫌，故一动不如一静，观望多一段时间，待内地房企债务危机暂告一段落才作考虑。