首置地流标官商博弈 转交房协减市场震荡

政府第二幅以卖地形式推出的港人首置上车盘——荃湾油柑头地皮，昨天开标，因地价标金未达到政府所定的底价，最终流标收场。这已是今年第4幅地皮流标，反映发展商感觉后市不明朗，在出价方面越趋谨慎。

油柑头首置地仅接获一份标书，投标者为鲜为市场熟悉的佳明集团。地政总署强调，政府按既定机制在市场上公开出售地皮，若地价标金不到价，是不会出售土地，目的是保障公帑。即使是次地皮流标，当局认为该用地适合发展首置项目，故房屋局将会邀请房协承接有关项目。
地皮诸多限制增发展商风险

首置地流标收场是意料中事，仅一间鲜为人知的中小型发展商入标，而公众熟悉的大型发展商却没有竞投，某程度反映大发展商对市况的一种集体取态，个中原因其实并不复杂。首先，尽管该幅地皮背山面海，但却有其先天不足之处，就是交通不便利，出入仅靠一条公路，而且位处斜坡，不但增加建筑成本，还制约了该楼盘未来升值能力。

更重要是，发展商认为竞投这幅首置地是面临很多风险。卖地条款本身设有诸多限制，除了规定要兴建至少1,940个资助房屋单位，还要兴建展能中心、严重弱智人士宿舍、泊车设施、行人天桥和负责斜坡维修等。至于单位全属限尺楼，不得少于280平方尺，其中7成单位实用面积更要超过375尺，日后须以市价8折发售，而且还要一次过推售，而买家资格须由政府规定。由于限制太多，卖楼又欠缺灵活性，令发展商觉得即使成功投得地皮，未必可获得合理利润。

当中最大风险，是楼市低迷情况不知会持续多久。由于发展商新盘货尾有逾1.9万伙，未来3至4年潜在供应多达10.5万伙，再加上息口高企，令楼价下行压力大增，潜在准买家均抱持观望态度，认为多等一会随时可执平货。有个别发展商为了尽快去货套现，以几近居屋价钱的「平爆价」开盘，务求货如轮转，成功卖个满堂红，确保今年有稳定卖楼收益入帐，好向股东交代。楼市氛围差，发展商在投地时变得更加谨慎，事前会仔细计算建造成本和相关风险，正正因为无法计掂条数，宁愿不投地。
宜适当调整卖地条款及底价

佳明入标投地，相信是抱着人弃我取心态，试图趁机执平地。现阶段不清楚佳明竞标价，相信出价远低于市场估值计的18.8亿至36亿元，低到令港府无法接受，因若勉强接受，将会成为未来卖地参考指标，对楼市冲击更大。与其无奈接受唯一标价，倒不如索性交由房协负责首置盘，将流标对市场的震荡减至最少。

今年频频出现卖地流标，之前3次是涉及赤柱豪宅地、观塘裕民坊商业用地和港铁小蚝湾住宅项目，与今次资助房屋用地有所不同，但对后市极具启示作用。以往流标地收回后，待一段时间后再推出招标，但当局今次并没有收起地皮，而是交给房协负责，既可凸显对推动资助房屋的决心，也藉此举让资助房屋和私楼有明确清晰分工，房协主攻居屋和首置盘，发展商则专责兴建私楼。

不过，几幅地皮流标或多或少与卖地条款太多限制有关，当局亦应在楼市低迷时适度调整卖地条款，以减低发展商发展成本和风险，才能提高其投地意欲。地价是政府主要收入来源之一，当楼价正在向下调整时，政府也应适度调整卖地底价，否则冷淡投地或流标情况频频出现，只会进一步冲击楼市气氛，加大楼市下行压力，亦为政府公共财政带来危机。