楼市撤辣声不绝 港府顾虑多短期难成事

2023-08-16 00:00

新一期居屋前天截止,申请人数明显比往常大减,再加上最近有发展商以低于同区市价开售新盘,或多或少反映部分市民对低迷楼市的前景并不看好,要求政府放宽或取消楼市辣招以稳定楼市的声音将越来越大。不过,港府短期撤辣机会不大,因楼价仍处于高位,又被内地楼市债务危机牵引,顾虑颇多。

初步统计,今期居屋收到逾16.3万份申请,超额认购16.8倍,不但比上期27倍低一大截,更创下自2014年居屋复售以来认购最少的一年,令人感到惊讶。
新盘减价影响居屋申请意欲

居屋申请踊跃度大不如前,背后原因相信有两个。第一,本港与内地恢复全面通关后,经济复苏力度和内地人来港买楼情况均不似预期,而一手货尾和未来供应相当多,令楼市在首季出现小阳春后,氛围便急速转差,一、二手楼价量齐跌。再加上息口持续上升,供楼开支增加,高息环境会持续一段颇长时间,使楼市下行压力加大,令不少准买家观望情绪浓厚,宁愿多等一会。

此外,私楼价格已跌至居屋申请者也负担得起。早前有发展商以「平爆价」推售油塘新盘,价格回到7年前水平,最低入场费约300万元,不少人形容这是私人楼居屋价。由于新盘位处市区,建筑用料质素均胜居屋一筹,又有会所设施,自然吸走了一大批潜在居屋申请人士,令推售的626伙一次过悉数售罄。事实上,今期居屋以市场价62折发售,比上期51折贵,不少申请人士认为定价过高,没有跟随楼价下调步伐,吸引力不大。

过去一年社会不断有声音促请政府减辣甚或撤辣,随着有发展商减价开盘,新居屋推出认购比率比以往低,均反映楼市持续低迷。发展商除了向政府发声,据说更向北京陈情,希望尽快撤辣,以免楼市下行压力加大,一旦楼价大跌,将会对经济产生骨牌效应。

不过,当局认为撤辣时机未至,因楼价自2021年9月历史高位回落了12.3%,依然高企。房屋局局长何永贤日前强调,以楼价400多万元单位为例,每月供款仍占家庭收入中位数73%,与2003年的平均数约50%为高,暗示楼价跌幅尚未到可撤辣水平。她指出,撤辣要考虑多项因素,包括整体经济环境变动、利率会否持续上升影响市民入市意欲等,并指个别发展商减价开盘是销售策略,当局仍在观望对整体楼市影响。
碧桂园爆雷不欲为中央添烦

港府在处理应否撤辣时显得审慎,一来不肯定其他发展商会否跟风减价,触发劈价潮的恶性循环;二来不清楚楼价是否已见底,若过早撤辣,担心会释出错误讯息,楼价显著回升,便前功尽废。当前撤辣不但要考虑本港经济因素,还可能要将内房债务危机一并考量,令问题变得更复杂。

尽管债务问题困扰内房已一段时间,碧桂园日前未能支付两笔美元债券票息,11只债券前天停牌,寻求重组,令人担心一旦其破产,不但令逾7万员工失业,更影响3.3万间供应商,还可能导致三、四线城市90万套房无法交楼,严重影响民生,对内地经济的冲击,在深度和广度都远超恒大事件。

正当中央费煞思量如何解决碧桂园债务危机之际,自然无暇处理香港发展商撤辣诉求,而港府亦不敢在此时贸然撤辣,以免撤辣后楼价飙升,有为中央处理香港事务上添烦添乱之嫌,故一动不如一静,观望多一段时间,待内地房企债务危机暂告一段落才作考虑。

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