首置地流标官商博弈 转交房协减市场震荡

2023-08-24 00:00

政府第二幅以卖地形式推出的港人首置上车盘——荃湾油柑头地皮,昨天开标,因地价标金未达到政府所定的底价,最终流标收场。这已是今年第4幅地皮流标,反映发展商感觉后市不明朗,在出价方面越趋谨慎。

油柑头首置地仅接获一份标书,投标者为鲜为市场熟悉的佳明集团。地政总署强调,政府按既定机制在市场上公开出售地皮,若地价标金不到价,是不会出售土地,目的是保障公帑。即使是次地皮流标,当局认为该用地适合发展首置项目,故房屋局将会邀请房协承接有关项目。
地皮诸多限制增发展商风险

首置地流标收场是意料中事,仅一间鲜为人知的中小型发展商入标,而公众熟悉的大型发展商却没有竞投,某程度反映大发展商对市况的一种集体取态,个中原因其实并不复杂。首先,尽管该幅地皮背山面海,但却有其先天不足之处,就是交通不便利,出入仅靠一条公路,而且位处斜坡,不但增加建筑成本,还制约了该楼盘未来升值能力。

更重要是,发展商认为竞投这幅首置地是面临很多风险。卖地条款本身设有诸多限制,除了规定要兴建至少1,940个资助房屋单位,还要兴建展能中心、严重弱智人士宿舍、泊车设施、行人天桥和负责斜坡维修等。至于单位全属限尺楼,不得少于280平方尺,其中7成单位实用面积更要超过375尺,日后须以市价8折发售,而且还要一次过推售,而买家资格须由政府规定。由于限制太多,卖楼又欠缺灵活性,令发展商觉得即使成功投得地皮,未必可获得合理利润。

当中最大风险,是楼市低迷情况不知会持续多久。由于发展商新盘货尾有逾1.9万伙,未来3至4年潜在供应多达10.5万伙,再加上息口高企,令楼价下行压力大增,潜在准买家均抱持观望态度,认为多等一会随时可执平货。有个别发展商为了尽快去货套现,以几近居屋价钱的「平爆价」开盘,务求货如轮转,成功卖个满堂红,确保今年有稳定卖楼收益入帐,好向股东交代。楼市氛围差,发展商在投地时变得更加谨慎,事前会仔细计算建造成本和相关风险,正正因为无法计掂条数,宁愿不投地。
宜适当调整卖地条款及底价

佳明入标投地,相信是抱着人弃我取心态,试图趁机执平地。现阶段不清楚佳明竞标价,相信出价远低于市场估值计的18.8亿至36亿元,低到令港府无法接受,因若勉强接受,将会成为未来卖地参考指标,对楼市冲击更大。与其无奈接受唯一标价,倒不如索性交由房协负责首置盘,将流标对市场的震荡减至最少。

今年频频出现卖地流标,之前3次是涉及赤柱豪宅地、观塘裕民坊商业用地和港铁小蚝湾住宅项目,与今次资助房屋用地有所不同,但对后市极具启示作用。以往流标地收回后,待一段时间后再推出招标,但当局今次并没有收起地皮,而是交给房协负责,既可凸显对推动资助房屋的决心,也藉此举让资助房屋和私楼有明确清晰分工,房协主攻居屋和首置盘,发展商则专责兴建私楼。

不过,几幅地皮流标或多或少与卖地条款太多限制有关,当局亦应在楼市低迷时适度调整卖地条款,以减低发展商发展成本和风险,才能提高其投地意欲。地价是政府主要收入来源之一,当楼价正在向下调整时,政府也应适度调整卖地底价,否则冷淡投地或流标情况频频出现,只会进一步冲击楼市气氛,加大楼市下行压力,亦为政府公共财政带来危机。
 

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