限购限贷松绑治标 须稳经济方能救楼市

内地房企债务违约危机深化，拖累经济，中央近日密集出台救楼市措施，继推动购买首套房「认房不认贷」政策，广州和深圳两个一线城市率先落实后，人行又调整房贷政策，意味以限购、限贷为主的限制政策正在放宽，冀刺激刚需稳住市场信心。此举形同短期打了支强心针，但仍须出台更多刺激政策改善经济环境，才能恢复民众消费和投资信心。

广州和深圳日前宣布执行「认房不认贷」，居民家庭成员申请贷款买楼时，只要在当地名下没有物业，不论是否已利用贷款购买过单位，银行均当作首置处理。
广深落实认房不认贷起提振作用

「认房」和「认贷」是内地楼市调控重要政策工具，也是银行在审批楼按贷款时判断是首套房抑或二套的标准，其中以「认房又认贷」最为严格，即是纵然首套房贷款已还清，但因有贷款纪录，再买楼或换楼时仍被视为购买第二套住房，须支付较高首付比例（首期）和房贷利率。

在新政策下，银行可以不理买楼人士以往曾有贷款纪录，只要在当地当下手上已没有物业，便可享受低息贷款和较少成数首期。以广州一个楼价300万元人民币单位为例，在新政策推行前，某人在故乡曾置业，但因工作缘故到了广州居住，若要在广州买楼，须支付相当于楼价7成的首期，即210万元；但新政策落实后，首期仅需90万元，而房贷利率亦由4.8%降至4.2%，大大降低居民置业或换楼的门槛和成本，有助提高民众置业意欲。

广州和深圳今次落实「认房不认贷」另一大卖点是，由过往以家庭为单位来认定首套房产，调整为以家庭成员为单位，意味可释放更多需求，再加上入市门槛降低，可帮助更多符合资格而资金不足的人士入市，令交投活跃，有助改善楼市气氛，恢复市场信心。

当越多人入市，发展商便有机会将手上过量货尾套现，然后将资金投放在施工中的楼盘，确保项目不会成为烂尾楼，增加民众入市信心，形成良性循环，令资金回笼速度加快，有助尽快偿还债务。
须一揽子刺激政策盘活楼市信心

事实上，「认房不认贷」政策早已在三四线城市推行，并扩展至部分二线城市，作为一线城市的广州和深圳也推行，而且没有市区、郊区等差异化分类，意味是全面落地，无疑对外释放出了对限购、限贷政策松绑信号，短期起立竿见影提振作用。中山、东莞、江门、厦门和武汉等二线城市随即纷纷跟随，相信上海和北京这两个一线城市迟早也会跟进，届时有望对整体楼市起更大提振作用。

与此同时，人行继续出招优化房贷政策，不再区分实施限购城市和不实施限购城市，将首套房和二套住房的最低首付比例下限，分别统一为不低于2成和3成。目前在实施限购城市中，北京和上海的二套房首付比例高达7成，意味首期成数有进一步下调空间。

限购和限贷政策松绑后，据悉广州和深圳多了人预约睇楼，政策能否带动楼宇销售回升仍有待观察。毕竟在当前楼市低迷和经济疲弱环境下，单靠放宽限购和限贷并不够，需要一揽子刺激政策才有望对楼市起真正拉动作用。例如，在现时炒家已绝迹的情况下，当局应认真考虑放宽限价令，让发展商可下调价格卖楼，民众若觉得是笋盘自然会入市，在供需力量调节下，楼市有望筑底回稳。

更重要是当局出台更多政策稳经济，民众不愿买楼，除了诸多楼市调控措施限制外，更与经济前景不明朗有关，尤其外贸、消费和投资增长均失速，企业在缩减规模，不少人面对减薪甚或失业问题，没有稳定收入，如何有钱供楼。只有当经济重拾增长动力，企业愿扩大规模，民众有工开和稳定收入，才愿意消费，并改变对楼市前景的预期，楼市才有望扭转当前量价齐跌现象。