十大屋苑租金一年涨5% 3屋苑升幅逾一成 映湾园飙18%最劲

本港租务市场受内地生及专才需求刺激，即使租务旺季完结，去年第四季私人住宅租金有所回落，但2024年全年尺租仍录逾5%按年增长。根据美联物业数据，去年12月份以实用面积计算的私人住宅平均尺租报约37.67元，按月跌约0.29%，连跌3个月，累跌0.66%，惟去年全年尺租依然上升约5.16%，连同2023年合计已连升2年。

3屋苑升超过1成

十大屋苑尺租按月录「5升5跌」，但若以2024年全年租金计算则按年全线上升，当中3个屋苑升幅更超过1成，如映湾园尺租按年升约17.9%，为十大屋苑之中最高；太古城及黄埔花园分别升约10.9%及约10.7%。

至于海怡半岛、新都城、嘉湖山庄、美孚新邨去年尺租录介乎约7.4%至约9%的按年升幅；而馀下的丽港城、康怡花园、沙田第一城尺租亦分别升约3.6%至约5.3%。

据美联「租金走势图」去年12月份以实用面积计算的私人住宅平均尺租报约37.67元，按月跌约0.29%，连跌3个月，累跌0.66%，惟去年全年租金依然上升约5.16%。

十大屋苑尺租方面，若以2024年全年租金计算，按年全线上升，当中3个屋苑升幅更超过1成。

映湾园尺租按年升约17.9%，为十大屋苑之中最高。

太古城尺租按年升约10.9%。

黄埔花园尺租按年升约10.7%。

铁路盘方面，去年12月部份铁路沿线屋苑的尺租按月向上，个别屋苑按月更录不俗升幅，除了上述提及位于黄埔站的黄埔花园尺租按月上升约5.9%外，马鞍山站新港城亦升约5.7%，土瓜湾站半山壹号尺租升约4.7%；西营盘站缙城峰、元朗站YOHO TOWN、火炭站御龙山则录约4.1%至约4.4%的按月升幅。

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美联物业首席分析师刘嘉辉认为，政府积极抢人才，加上内地生来港读书，为本港租务市场带来新需求，相信会持续为租金带来上升的动力。

租金80%可列作入息

去年金管局已就收租物业放宽租金计法，在计算按揭借款人的供款占入息比率时，由以往租金之7成，上调至8成可列作入息计算。中原按揭董事总经理王美凤指出，若果物业已有租客连租约，现时银行一般已接受将物业租金的80%列作按揭申请人的入息计算，大大降低买楼收租人士申请按揭之入息要求。

举例买家购置一个600万连租约单位拟作收租之用，按揭成数已上调至高达7成，选用30年还款期，按照现时按息之最低月入要求不少于37800元；买家月入3万，没有其他债务，原本仍需找担保人方可获批按揭，但纳入租金1.75万元之80%作为入息后，可计算之入息水平提高至4.4万，即3万加1.4万，毋须担保人已可获银行批出按揭。

供款占入息比率上限为50%

王美凤表示，，若非连租约或已出租之单位，未有租约显示实质租金作为依据，银行仍可评估物业在市场上之租值后，接纳预估租金之60%作为入息计算，部分银行更可以租金之70%计算，买家需在申请按揭时向银行表明单位拟作出租之用；即使买家买入交吉单位，成交当刻并未成功出租，仍可凭藉预估租金提升自己用作申请按揭之入息水平。

虽然买家在申请按揭时，大部分租金可列作入息计算，减低按揭上会难度，不过王美凤提醒，新准则下出租物业与自住物业的按揭成数及供款入息比率一致，对于按揭申请人报称将单位出租拟将预估租金纳作入息计，银行之间在这方面的审批准则不尽相同，例如在确定借款人将会获得租金收入方面，借款人宜事先了解清楚。