樓市前景不明朗 發展商投地唱慢板

2023-11-10 00:00

繼上周東涌政府住宅地皮流標後,港鐵旗下東涌東站第一期物業發展項目昨天截標,因沒收到任何標書,即時直接流標收場。地皮接連流標,反映發展商對後市前景看不透,不願也不敢貿然此時投地,短期對樓價會造成一定壓力,勢將影響政府財政收入,令財赤可能進一步擴大。
東涌東站條款辣  減入標意欲

港鐵上月初就東涌東站發展項目收到32份意向書,原本有相當信心吸引發展商入標競投,但結果卻出人意表地出現「零標書」,亦是港鐵自2013年天水圍天榮站項目以來首次零入標。

發展商提交意向書,只代表對方對項目感興趣,但並不等於一定入標。發展商最終選擇不入標,相信背後是考慮多個因素才作出這決定。首先,外圍經濟不明朗,高息環境會持續一段頗長時間,令準買家持觀望態度,樓市氣氛淡靜,發展商低市價開盤,銷情亦一般,令一手貨尾積壓多逾2萬伙,發展商眼前首務是去庫存。

即使政府早前宣布對樓市辣招減辣,短期未看到減辣對刺激樓市成交發揮多大作用,可能需時消化,故發展商仍在觀察成效,暫時不敢貿然投地,待市況明朗化才買地也不遲。

雖然港鐵將東涌東站項目分拆成幾期推出,今次更是罕有地免發展商補地價,以一筆過支付11億元入場費及分紅比例條款代替,驟看很「筍」,但細看內容卻並非如此。除了前期費用11億元外,中標財團需要興建約8萬平方呎商場、地庫及停車場,建成後全部無償交給港鐵,因此每平方呎地價成本高達3000至4000元,此數字尚未計算建築成本及息口因素。發展商在計算過開發總成本後,覺得未必有利可圖,故暫時忍手。

然而,發展商此舉卻打亂了港鐵的部署,第一期項目流標,港鐵只能等市況轉好才招標,或更改招標條款,令到招標事宜拖慢至少半年,繼而影響第二期、第三期的招標進度,最終令整個項目工程延誤。

發展商放棄投地的另一個原因是東涌東站乃東涌線延線,屬於開荒項目,雖說將來有港鐵的交通便利優勢,但始終遠離市區,每平方呎地價成本卻高達4000元,與日前越秀地產在油塘剛完成工廈轉住宅換地手續,每平方呎樓面補地價僅2040元,便明顯貴了一大截。當市區補地價回到11年前水平,發展商在市況不明朗而又不急於補充土地儲備時,自然是寧願預留彈藥,靜待市區有平地時才出手。
賣地收入難達標  政府須節流

此外,港府銳意發展北部都會區,早前亦公布了行動綱領,對不同地區發展已做好規劃部署,並準備收地大興土木,預計5至10年後漸見雛形,意味北都的發展前景亮麗,對區內樓價有一定支持作用。反觀交椅洲人工島項目上馬未有期,加上庫房告急,財力難以同時支持兩個大型基建項目雙軌並行,預計以北都優先開展,待財政寬裕時才考慮開展交椅洲填海工程,意味東涌發展潛力不及北都,故在東涌投地時出價變得非常保守,這解釋為何東涌兩塊地先後流標。

綜合政府官地、港鐵及市建局3個土地供應來源,東涌東站是今年第6宗地皮流標個案。發展商對後市看不透,出價低,甚或不投地,自然影響準買家入市信心,使樓價持續有下行壓力。不過,最傷的還是政府,因當局原先估算今個財政年度推出15幅地,可為庫房帶來850億元進帳,可是迄今只售出兩幅地,約100億元,可以預見今年賣地收入難達標,令財赤由原先預計的544億元倍增至逾1000億元。財政收入大減,當局有必要開源節流,奉行審慎理財,應使則使原則。

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