調整啟德商廈地規劃 增文體旅元素釋潛力

2024-09-05 00:00

寫字樓市道疲弱,港府繼早前修訂洪水橋發展規劃大綱圖,放寬商業樓面用途後,昨天進一步指洪水橋發展模式指引,可作為九龍東發展的借鑑。當局因應市場變化而準備改變九龍東商業用地規劃,以便提供彈性,容納不同規模和組合的發展,確實是好事,更應趁啟德體育院即將啟用之便增添文體旅元素,增加九龍東的發展潛力。

港府在2011年宣布「起動九龍東」,目標是把啟德發展區、九龍灣、觀塘及新蒲崗商貿區,打造成本港第二個核心商業區,提供穩定而優質商業用地,支持香港經濟增長和加強競爭力。立法會相關政策小組委員會昨天討論「起動九龍東」進度時,有議員希望在金融等傳統產業以外,當局能配合啟德體育園,在九龍東重點發展文化、體育和旅遊產業,並關注區內是否有足夠文娛演出場地。發展局局長甯漢豪回應時指,早前更新洪水橋發展規劃圖指引,不再規定商業樓面不同用途比例,交由市場運作,而一般商業地帶都准許有文體旅設施,當局不排除部分規劃圖較舊和欠缺彈性,將會一併檢討。
拆牆鬆綁為市場提供彈性

言下之意,當局將會修訂九龍東的商業用地的規劃,背後原因是因應現實形勢需要適度調整規劃布局。首先,政府當年規劃時受到缺地限制,既無法在維港兩岸填海,北部都會區規劃又未出台,只能在啟德機場舊址進行規劃,並把周邊地區的舊工廠改劃成新商廈。時移世易,隨着北部都會區上馬,未來新田科技城以創科為主,洪水橋將會與前海合作區和南山區在金融、專業服務及物流業進行深度合作,令洪水橋成為未來新商業核心區,市場預期寫字樓將北移,自然對九龍東商廈需求下降。

疊加近年經濟環境疲軟,市場對商廈需求下降,可是不斷有新商廈落成,出現供過於求,中環甲級寫字樓空置率高達16.3%,九龍東寫字樓更成重災區,空置率逾20%。在經濟不明朗下,當局若仍堅持原有規劃布局,把土地用途限死,絕非明智之舉,故有必要對規劃拆牆鬆綁,包括把部分商業及商住混合用地拆細、放寬商業用地的發展限制組合,讓市場可靈活調撥商業樓面面積,作寫字樓、酒店、零售餐飲、娛樂、文化、康樂等用途。
逼切解決交通配套不容緩

更重要是可容納5萬名觀眾的啟德體育園將於明年啟用,勢將成為舉辦大型演唱會、音樂會、體育盛事的理想場地,吸引更多國際歌星、球隊來港獻藝,不但增加區內人流,化人氣為財氣,更會帶動本港文體旅產業發展。要將啟德打造成全新的文體旅遊區,交由市場運作是最具經濟效益,因業界有敏銳市場觸覺,引入不同文體旅產業,將啟德打造成文化藝術發展基地,以增加區內發展吸引力,但也需要政府在規劃上作出配合,故當局是時候盡快檢視區內配套設施是否充足。

體育園舉辦大型演唱會,有望吸引更多海內外旅客來港看表演,有部分旅客可能是乘坐郵輪前來,如能將體育園和啟德郵輪碼頭跟文創產業聯動起來,讓旅客在下船後除了觀看演唱會,還在碼頭附近一帶參觀消費,促進區內零售餐飲業,將為香港帶來經濟效益。可是,當局對啟德郵輪碼頭在疫後的定位仍未有定論,原先說在上半年交代推動本港郵輪旅遊業發展方案,最後不了了之,故文體旅局宜盡快交出可行方案來。

預期體育園將會帶來大量人流,如何解決交通配套不足是最逼切的問題,因若市民和旅客在欣賞完演唱會後,公共交通工具不足而被逼長時間滯留,會產生不愉快的體驗而不願再來,故當局宜盡快進行大型演練,測試疏散人流的能力。當局也要盡快啟動啟德智慧綠色集體運輸系統工程,即使現時因技術和成本效益問題,系統只行走啟德區內,長遠應認真考慮將路線伸延至觀塘和九龍灣,才能有效疏導人流。

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