张欣欣卖自住楼 遇「骑呢」睇楼客坐床兼大便 业主速学放盘自保攻略

淡市中有急于出货的业主减价，力求吸引部份准买家承接。不过，要业主要成功出货前，总会遇上几个「骑呢」买家。近日补习名师张欣欣在网上分享自己卖楼遇上吹毛求疵的骑呢睇楼客，将单位装修设计弹得一文不值，更有地产代理将单位变成睇楼团景点，硬推给无意购买的睇楼客。

补习名师张欣欣在网上分享自己卖楼遇上吹毛求疵的骑呢睇楼客，将单位装修设计弹得一文不值

补习名师放盘遇「骑呢」睇楼客

曾有地产代理带准买家只是「纯睇楼」，准买家目标是计划购买两房，根本无购买三房的意欲，只想一过「参观瘾」令单位沦为「观光景点」。更有地产代理趁其不在家时候带客睇楼，期间入屋无脱鞋，衣柜被尽数打开、地台，试坐床褥，甚至使用厕所，张欣欣形容是以视觉、触觉、听觉看楼，意犹未尽；又指「以泄洪方式试验楼宇设施，使蓬荜生出金黄光辉，且芳香萦绕，确令人毕生难忘！」

张欣欣指，曾有地产代理带准买家只是「纯睇楼」，准买家目标是计划购买两房，根本无购买三房的意欲，只想一过「参观瘾」。

业主放盘4招自保：

准买家锄价tips

准买家通常希望以低于市价购买心头好，但过于贬低单位质素，很容易形成反效果，最坏情况会被人赶走。其实锄价亦可以根据实际情况，提出要求。例如业主叫价高于银行估价准买家亦可「压低」一口价，又或放盘单位装修残旧、有渗水问题去要求业主减价，因为买家日后需花钱去装修或修理，亦算是合理「锄价」。

不过最有效的方法，要打动业主要靠诚意，当然是速战速决，睇楼时已准备本票或充足现金，让业主知道自己是实客，并非「混吉」。此外，买家亦可多付一些订金，或者缩短整个成交期，以向业主显示诚意，如是者更可「乘机」锄价亦变得合情合理。

业主快速放盘攻略

至于业主方面，在淡市下不一定要疯狂减价，反而减价会令人错觉单位是否有问题，甚至是凶宅。除了放售前就要做足功夫，最基本的是移除杂物，全屋打扫，让单位变得整洁之馀，同时增加空间感，此外，业主对于墙壁有裂缝或是其他地方有显眼小瑕疵，可以进行适当修补，避免买家以需要花费庞大开支去翻新单位为由而压低楼价。 

同时，业主应慎选地产代理行，最好交给相熟代理处理放盘事宜。事前亦可为单位拍片拍照，或加装摄录机监察，万一单位设备有任何问题，都可方便追查。

另一方法是放盘业主不妨举办开放日，通知区内地产代理行在限定时段带客前来睇楼，实行「饥饿营销」方式，好处是悭时间兼且买家实在。当有买家合心水时，更可当面议价，增加卖出单位机会。

业主放盘流程

其一，业主透过网上平台、各大经纪行等放盘。买家看到合适单位时，联络业主约睇楼，洽谈价钱。

其二，买卖双方达成共识之后，便可签订临时买卖合约及缴交临时订金，即俗称的细订。双方可自行订立临约或可委托业主代表律师，订金一般是楼价的3%至5%。

其三业主律师翻查土地注册处记录及按揭银行借回契约，以证明业主的身份及单位没有其他问题。查证后，业主律师起草正式买卖合约并转交买方律师，买方代表律师批核后会通知业主。

其四，业主要前往律师楼签署正式合约及收取大订，之后业主律师将契约交给买方律师，让对方前往税务局打厘印、缴付印花税和往土地注册处登记。

其五，买方律师进一步审核业权完成后，买方缴付楼价馀数及签署楼契，业主将物业交吉及签署楼契，最后将锁匙交予律师或亲自交予买家以完成买卖。不过买卖程序或涉及按揭申请部份，或较想像中复杂，需时更长过程中能委托律师以及相熟经纪亦可「守尾门」。

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