Ken Sir吕宇健料楼市小阳春 揭「Full Pay」买楼3大原因 忧一只地产股未跌完
2025-01-24 06:00 
近年香港楼市低迷，但著名物业投资者吕宇健（Ken Sir）再次出手入市，近日以297万元「Full Pay」购入荃湾荃德花园一个实用面积约340方尺单位。Ken Sir接受《星岛头条》访问时表示，今次以低水近两成价格购入这间细价楼，会用作短炒投资，形容为「明明是100元的东西，我80几元买回来。」对于楼市前景，他更预期楼市将于农历新年前后出现「小阳春」，惟长远还是会跌。
斥资297万买入荃德花园
Ken Sir今次以297万元买入单位为荃德花园C座中层B室，面积约340方尺，两房间隔，尺价约8,735元，成交期近两个月。据了解，原业主于2013年以245.28万元购入单位，持货12年账面获利近52万元，升幅达21%。Ken Sir更表示，买入上述单位后，第二天（21日）银行估价已去到约330万元。他指出，短线来看，细价楼是止跌回升的状态，但香港楼市在未来两三年仍有下行空间，下行幅度大约两三成。
股市回升有利楼市小阳春
对于为何买入单位，Ken Sir提到有3大原因。其一是看好楼市于农历新年前后会出现「小阳春」。他对此进一步解释，楼市表现一般滞后于股市，上季股市经历从14000点大幅攀升到23000点，现在回到约20000点水平，因此市场上会有大量资金释放，从而支撑细价楼表现。同时，他指发展商的年度结算日在3月31日，因此需要在新年前造就「小阳春」气氛，才能沽出更多新盘，令业绩更可观。
近5厘租金回报好过美债
第二，Ken Sir指今次入手的荃德花园市值租金大约1.2万元，即一年可收租14.4万元。在2021年楼市高峰期，当时市场普遍接受3厘的物业投资回报率，假设该单位租金收入有3厘回报，可得出理论价值约480万元。相比现时297万元的成交价，除了反映过去两年楼市调整幅度近四成，租金回报率亦升至逾4.8厘。Ken Sir更形容，「我买回来甚么都不做都有5厘，已经高过美国十年债券」。
细价楼仅需付100元印花税
第三，根据目前楼市印花税的税阶，今次单位成交价仅297万元，低于300万元的门槛，即买家仅需支付100元印花税，可大大减低交易成本。Ken Sir亦表示，近期将会继续物色低估值物业，只要价格合适就会入市。
翻查往绩显示，Ken Sir活跃于香港楼市及热衷短线投资，其中去年3月以1,400万元购入九龙站擎天半岛一个单位，其后在10月份以1,520万元沽出，即仅持有约6个月便录得约120万元帐面利润，升幅约8.6%。
称新世界或需面对债务重组
另一方面，在楼市预计出现「小阳春」下，地产股前景又如何？当中尤以新世界（017）股价备受市场关注。早前彭博报道指出，新世界需提供价值150亿美元的物业作为贷款再融资抵押品，反映集团面临日益严峻的融资条件。股价更是持续低迷，截至本周三收报4.04元，近4个月累跌近六成，市值仅约101亿元。
Ken Sir对此认为，新世界或需面对债务重组过程。他表示，由于公司的永续债已下跌超过五成，加上可能出现银行或债券违约消息，预计股价或进一步受压，不排除跌穿4元关口，甚至有机会下试3元、甚至2元多的水平。
他认为，由于股东权益排序在债权人（包括银行及债券持有人）之后，短期内股价或继续受压。不过，他同时引述碧桂园（2007）的例子，指出若新世界能成功通过债务重组方案，股价可望出现反弹，因为债务负担减轻会即时反映在股价表现上。
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