用家主導樓市 樓價大跌機會微

二手樓價持續下跌，跌至三年半來新低，個別屋苑更出現時光倒流價，重見幾年前價位。樓市氛圍目前受到多項利淡因素困擾，加上業主趕着移民大幅減價賣樓，令樓價續向下尋底，但當前樓市以用家為主，對置業剛性需大，樓市出現大跌機會不大。

反映二手樓價的中原城市領先指數最新報一百七十三點二二，創三年半新低，按周跌百分之零點八，連跌七周共跌百分之四點三二，首八個月累計跌近百分之七。至於早前差餉物業估價署公布七月樓價指數，按月下跌百分之一點六五，連跌兩個月，屬五個月來最大跌幅，創兩年半以來新低，亦比去年九月樓價歷史高位回落百分之五點五，而今年首七個月累計跌幅為百分之四點五。

移民減價急放盤加劇跌勢

兩個樓價指數都顯示已從高位掉頭回落，且跌勢正在加劇，專家估計全年可能跌一成。樓市跌勢不止，相信是受幾項不利因素夾擊所致。疫情自七月中旬開始反彈，新增確診宗數日前更突破一萬大關，加上內地疫情再起，疊加環球經濟正在下滑，美國技術上已陷入衰退，歐洲步入衰退亦逼在眉睫，而中美博弈不斷升級，身處中美之間的香港，屬於外向型經濟，難免被波及。市民擔心經濟前景，入市持觀望態度，加大樓市下行壓力。

此外，儲局為了壓抑通脹，不惜持續大幅加息，香港實施聯繫匯率，令港美息差拉闊，市場套息交易增加，導致資金流走，銀行體系結餘在三個半月內由逾三千二百億元急跌至目前一千二百五十億元，一旦結餘跌破一千億元，銀行加息機會大增，倘若出現追加，供樓人士負擔便會大增，使樓價進一步受壓。

不過，上述利淡因素並非新鮮事物，在過去幾年，香港遭受中美貿易戰、反修例風暴及疫情夾擊，樓市雖然出現調整，但很快出現V形反彈，更在去年創出新高。至於儲局加息推高本港拆息，對選擇H按人士來說影響不大，因早已觸碰封頂息率，除非最優惠利率上調，否則供款已被鎖定上限。

樓價今次跌勢較急，很大程度與移民潮有關，尤其英國的BNO移民計畫。據統計處數據顯示，截至今年六月底的過去一年，有逾十二萬人移居外國，雖然統計處沒交代他們移民到何國，但從英國自去年初推出BNO移民計畫後，截至今年六月底共批出逾十三萬三千份申請，相信大部分港人是移居英國。

過往港人移民，不會變賣住所以便留後路，但BNO計畫要求移民赴英前須先做賦稅居民，全球收入及資產升值都要交稅，若入境前不賣樓，他日賣樓所得須向英國政府繳付兩成八資產增值稅。這逼使持BNO簽證人士須趕在赴英前急賣樓，不惜大幅減價，令二手市場價位頻現時光倒流價，加劇樓價跌勢。

中國機遇大後市不宜悲觀

發展商眼見疫情反彈、外圍經濟轉差，加息潮將至，推盤時往往貼市價，甚至低市價開盤搶客，務求貨如輪轉，盡快套現，進一步令二手樓價受壓。

現時大家紛紛看淡後市，認為樓價會拾級而下，但這並不等於樓市將出現急跌，因當要移民的離開，大幅減價放盤便不再，加上當前樓市以用家為主，辣稅令投機者離場，也使投資者入市意欲低，只要準買家覺得樓盤位置適宜、價位合理，出於自住需要仍會入市，其後也不會因樓價跌而離場，畢竟本身仍需自住的地方。更重要是中國仍是全球最具機遇的市場，一旦疫情過去，恢復通關，經濟再現起色，樓市氛圍便會急速改善，重拾活力。因此，即使樓價「陰陰跌」，大家不宜對樓市看得太悲觀。