楼市逆转 「高收低卖」市区重建难持续

市建局土瓜湾盛德街项目，早前由信和置业等三间公司合组的财团以19.34亿元投得，楼面尺价不足4700元，远低于该局两年前依照「同区7年楼龄」收购补偿政策向业主提购的近两万元。市建局行政总监韦志成表示，中标价远低于收购价，导致项目将录得15亿元亏损 ，但他认为在楼市下行的大环境下，这个结果无可避免。其实，只要政府带头检讨「同区7年楼龄」政策，尝试改变「高买低卖」格局，相信可在一定程度上减少市建局的亏损，否则重建项目越多，亏损只会越大。
「7年楼龄」计补偿难收支平衡

相比深圳等周边城市，香港发展得比较早，因此旧楼特别多。根据发展局数据，截至2021年底，全港逾2.7万幢楼宇的楼龄达30年或以上，50年或以上的亦有近万幢。这些旧楼有些需要复修，有些则需要彻底重建。今次盛德街项目重建后，可提供约640个单位 ，较原先仅约150个单位增加超过3倍。由此可见，有关重建项目创造了颇大经济和社会效益。

一方面，市建局重建项目有助市区更新，为香港创造新效益；另一方面，该局却出现财政压力——除了盛德街项目预计亏损15亿元，市建局之前其实已公布2022/23年度录得35亿元净亏损，是十年来首度「见红」，不得不令人关注市建局的财政状况。

无可否认，收地建屋流程冗长复杂，高位收购可能出现价差是正常的。但更大的问题在于，市建局还被逼以「同区7年楼龄」尺价计算补偿，导致收支平衡的难度更大。从实践来看，参考「同区7年楼龄」价格的政策，是导致重建项目极可能亏损的结构性因素。以盛德街项目为例，市建局在2021年8月开始收购业权，当时正值楼市畅旺、中原城市领先指数处于历史高位的时候。惟现时楼市明显逆转，结果便造成「高买低卖」的困局。
若楼市续下行投标价受压

众所周知，市建局收入来源比较单一，主要依靠将重建项目推出招标，再从中标的发展商收取前期款项，藉以应付下一批重建项目的收购和补偿支出。对于「同区7年楼龄」补偿机制，韦志成承认当初制定政策时并没有深思熟虑，因而产生了很多社会问题及欠缺持续性。

未来数年，该局在九龙城、旺角和深水埗数个已展开收购的重建项目将会陆续招标。不难想像，假如楼市持续下行，有关项目的投标价将会继续受压，部分在楼市高位进行收购的项目，在「高买低卖」情况下，将会由盈转亏，届时市建局的现金流必将受到干扰，并对其他收购项目的进度造成影响。

对于财政问题，虽然市建局可通过加快收购程序、调节项目推出时间，甚至向政府申请提高借贷限额等方式，解一时之困，但终归不是长远之计。我们认为，参考「同区7年楼龄」价格的政策并非老虎屁股摸不得，政府和立法会应肩负更大责任，牵头检讨有关政策，社会亦应积极参与相关讨论。只有这样，市建局方可告别「高买低卖」，找到一个达致收支平衡的营运模式，让旧区重建计划得以持续，最终惠及更多旧楼和劏房居民。