回流业主斥8000万活化观塘海滨工厦 楼市低迷叹「好大挑战」 推免租予年轻人搞艺术

香港工业式微已久，但多区仍有大量工厦有待「活化」，并遇上不少挑战。有外地回流香港的大业主在楼市高峰期2019年参与了政府推出的活化工厦计划，花逾8,000万元活化观塘区旧式工厦，并更改为商厦用途，但面对市场前景未明，坦言「好大挑战」。不过，大业主仍然计划推出「零租」优惠给有意发展艺术的年轻人，希望令大厦更具文化气息。

大厦一度空置逾30年

现已重建完成的MG 162商厦，前身为华康工业大厦，建于1960年代。

大厦一度空置逾30年，内栊十分残旧。

大厦当年由爷爷经营橡胶鞋厂，并提供给越南及美国作军事用途。

其后第二代移民外地，大厦空置逾30年。

大厦在2018年参与活化工厦2.0计划。

大业主花逾8,000万元活化观塘区旧式工厦，并更改为商厦用途。

Mak Group董事Vincent接受《星岛头条》访问表示，现已重建完成的MG 162商厦，前身为华康工业大厦，建于1960年代，当年由爷爷经营橡胶鞋厂，并提供给越南及美国作军事用途，但其后第二代移民外地，大厦空置逾30年，直至第三代回港后才知道有已空置多年的大厦，并参与了2018年推出的活化工厦2.0计划。

在活化计划下，工厦可以在免补地价下转为商厦用途，同时新增零售及餐饮用途，改装后亦须预留10%楼面作艺术发展用途。

看中海滨道不断发展

Mak Group董事Vincent(左)﹑Mak Group董事Jenny(右)

目前物业重建后楼高8层，每层有1至5个单位。

在活化计划下，工厦可以在免补地价下转为商厦用途。

大厦改装后须预留10%楼面作艺术发展用途。

大厦新增零售及餐饮用途。

大厦在去年7月落成。

Jenny则表示，MG 162商厦在去年7月落成后面对招租压力。

每个出租单位面积由600至11,000平方尺，平均尺租13元至14元不等。

Jenny指看到海滨道一带不断发展，例如牛头角有宏利广场、海滨汇，JP Morgan等亦有进驻该区，觉得有一定消费潜力。

Mak Group另一董事Jenny提到，该工厦荒废超过30年，外观和内部已十分残破，但因为看到海滨道一带不断发展，例如牛头角有宏利广场、海滨汇，JP Morgan等亦有进驻该区，加上周末也有家长带小朋友去海滨公园玩耍，觉得有一定消费潜力，于是公司在2019年花逾8,000万元进行重建MG 162商厦。目前物业重建后楼高8层，每层有1至5个单位，面积由600至11,000平方尺，平均尺租13元至14元不等。

事实上，活化工厦最早追溯至2009年，中间曾经搁置，其后在2018年10月重启计划，规定工厦改装后须预留10%楼面作政府指定用途，或容许相关工厦重建项目可放宽最高核准非住用地积比率，上限为20%。值得留意的是，去年公布的《施政报告》将多项快将到期的活化工厦措施，再延长至2027年底，但原先工厦改装后须预留10%楼面作政府指定用途的规定，已经移除。

业界忧今年尺租跌逾10%

然而，工商厦市道仍面对下行风险。中原（工商铺）工商部董事刘重兴表示，全港整体工商厦租务市场成交每况愈下，2024年首季约2,570宗、第二季跌至约1,800宗，第三季再回落至约1,600宗，第四季更跌至历史新低约1,200宗。以观塘区为例，即使是邻近港铁站的骆驼漆大厦，高层亦有不少空置单位。他又预计，2025年邻近港铁站的工商厦尺租会下跌5%，远离港铁站的工商厦尺租更会跌超过10%。

Jenny则表示，MG 162商厦在去年7月落成后面对招租压力，虽然预留餐饮的楼面面积，但面对消费降级、不少市民出外及北上消费，直言「好大挑战」，目前有部份单位已出租，商户包括为媒体制作公司、宠物酒店及保安公司等。另外，她表示，计划推出「零租」优惠给有意发展艺术的年轻人，暂定「零租」期为半年，冀望可以带旺人流。

细单位分租市场逆市受捧

另一方面，观塘区分租市场却很活跃，刘重兴指经济不景气时，如果是创业需要地址收件，约50尺至300尺商务中心或分间工作室仍是有市场需求，因为金额及负担较少，平均尺租亦可达26至27元。相比之下，大单位的工商厦租务较为无力，平均尺租由16元至20元不等。

成交方面，他指2017年至2019年为观塘区工商厦的高峰，全新高层工商厦平均尺价约1.2万元，但现时已跌逾一半，平均尺价约6,000元，部份低层尺价跌至约4,000元。他又指，去年底伟业街145号越成工业大厦一个低层约6,000尺单位，成交价为1,038万，尺价更跌至1,730元。